وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی

hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- ۱۳۸۸/۱٠/٢٠

 

حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان
• مالکان آپارتمانها، مکلف به پرداخت هزینه های مشترک و نیز هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران آپارتمان هستند
براساس ماده نخست قانون تملک آپارتمــانها (مـصوب ۱۳۴۳‎/۱۲‎/۱۶) مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای کسب و پیشه، شامل دو قسمت یعنی مالکیت قسمتهای اختصاصی ومالکیت قسمتهای مشترک است: مهمترین مشکلات فیمابین آپارتمان نشینان مربوط به تعهدات حاصله ازمالکیت نسبت به قسمتهای مشترک است و چون مالکیت نسبت به قسمتهای یادشده، به صورت مشاع است و حقوق مالکین متعدد در آن قسمتها به طورمشترک، تجلی می یابد. بنابر ماده (۲) قانون مذکور، قسمتهای مشترک عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن، منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها، تعلق می گیرد بطور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، از قسمتهای مشترک محسوب می شود در قانون تملک آپارتمانها این حقوق و تعهدات ذکر شده اند و این تکالیف که مربوط به قسمتهای مشترک آپارتمان است، به واسطه، عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مشترک بودن یا نبودن آنها، باعث بروز اختلاف می شود. براساس ماده (۴) آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، این قسمت ها، عبارتند از: الف ـ زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه، روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل، چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکزحرارت تهویه ،رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، و….
پ) اسکلت ساختمان
ت) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته اند. ث) تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله ها و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج) بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح) نمای خارجی ساختمان.
خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بنابر این، با شناخت قسمت های مشترک ساختمان، بسیاری از اختلافات موجود حل می شود. زیرا در قسمتهای مشترک، حقوق همه مالکان به شکل مشاع استقرار یافته است و نمی توان حق انحصاری بر آن قایل شد. به عبارت دیگر تصرف در قسمتهای مشترک، تصرف در حقوق دیگر شرکا است. اکنون که شناخت مختصری از قسمتهای مشترک آپارتمان به دست آمد، تکالیف و حقوق مربوط به آنها را شرح می دهیم.
الف) تغییرات و تعمیرات در قسمتهای مشترک با اذن همگی مالکان میسر است:
از این اصل در حقوق آپارتمان نشینی چند نکته استنباط می شود. نخست آنکه هرگونه تعمیر در قسمتهای مشترک از قبیل راه پله ها، لوله های آب، فاضلاب، گاز، سیم کشی برق، تلفن و… تنها در صورت اتفاق آرای مالکان میسر است. برای نمونه مالکان آپارتمان ها بدون اذن دیگر مالکان نمی توانند در مسیر ورودی به آپارتمان اختصاصی خود در راه پله ها، درب اختصاصی نصب کنند. این موارد بیشتر درمواردی که آپارتمان نشین در طبقه زیرین ساختمان ساکن است، مشهود است. همچنین انجام تغییرات در نمای خارجی آپارتمان باوجود اینکه در نظر اول، ملک اختصاصی مالک محسوب می شود، به علت مشاع بودن نمای کلی آپارتمان ـ ممنوع است. ماده (۹) قانون تملک آپارتمانها اشعار می دارد «… هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین، تغییراتی در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که درمرئی و منظر [دیدعام] باشد، بدهند» البته این اصل دارای یک استثنا است و آن این است که انجام تغییرات یا تعمیرات در ساختمان ضروری باشد و کسب اکثریت مطلق آرا میسر نباشد. ماده (۳) قانون «اصلاح قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۷۶) اشعار می دارد «در صورتی که به تشخیص سه نظر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگر، ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی وجانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یامالکان که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند…» و در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا هیأت مدیران به وسیله اظهارنامه، مراتب قید می شود و در صورت امتناع مجدد مالک در دادگاه تعیین تکلیف خواهد شد. البته در مورد بازسازی آپارتمان، دریافت هزینه های انجام شده پس از انجام عملیات بازسازی، در قانون جدید پیش بینی شده است. ماده (۳) قانون فوق (اصلاحی ۱۳۷۶) می گوید: «…پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یامالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها، از جمله همان واحد، استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن وشهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده، خواهد کرد.» این نحوه، اخذ مخارج در نظام حقوقی کنونی، امکان پذیر نیست. زیرا که براساس ماده ۵۲۴ قانون آیین دادرسی مدنی، مسکن از جمله مستثنیات دین محسوب می شود واخذ دین از مستثنیات دین طبق ماده ۵۲۳ همان قانون، غیرقانونی است و تنها از سایر اموال او در صورتی که از مستثنیات دین نباشد، می توان استیفای دین نمود.
ب) پرداخت مخارج قسمتهای مشترک:
مخارج قسمتهای مشترک باتوجه به ارتباط یا عدم ارتباط آن با مساحت زیربنای آپارتمان، تفاوت می کند. هزینه های مشترک آن قسمت که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوییل، آسفالت پشت بام، براساس ماده (۴) قانون تملک آپارتمانها، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان است. اما مخارج قسمتهای مشترک که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمتهای مشترک و… براساس ماده ۲۵ آیین نامه قانون مذکور بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می شود.
بنابر این، مالکان آپارتمانها، مکلف به پرداخت هزینه های مشترک فوق و نیز هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران آپارتمان هستند. در صورتی که مالک آپارتمان از پرداخت سهم خود باوجود دریافت اظهارنامه از سوی مدیر یا مدیران، امتناع کند باتوجه به امکانات، هیأت مدیران یا مدیر، حق دارند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او خودداری نمایند و اگر بازهم امتناع نماید، از طریق اداره ثبت محل وقوع آپارتمان (به تقاضای مدیر) و براساس مقررات اجرای اسناد رسمی وجوه مذکور، مطالبه می شود. براساس تبصره (۱) الحاقی ماده (۱۰) مکرر به قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۷۶)، در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و دادگاهها، موظف اند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کنند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارایه می شود، محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.
ج) انتخاب مدیر یا هیأت مدیران:
از آنجایی که قانون تملک آپارتمان و آیین نامه آن از جمله قوانین آمره است انتخاب مدیر یا هیأت مدیران نیز که در قانون پیش بینی شده هم حق و هم تکلیف مالکین است که توسط مجمع عمومی مالکین (در صورتی که بیش از سه نفر باشند) تعیین می شود. مدیر یامدیران، امین مالکان و مسؤول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی اند و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند وظایف و تکالیف مدیران درمواد ۲۰ تا ۲۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ذکر شده اند. این وظایف عبارتند از: ۱) بیمه کردن تمام بنا به عنوان یک واحد، در مقابل آتش سوزی ۲) اعلام میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن به نشانی تعیین شده از طرف شریک ۳) حل و فصل اختلافات شرکا در مورد میزان هزینه های آپارتمان و نیز رسیدگی به اعتراض هر شریک در مورد میزان هزینه مربوط به او ۴)استخدام دربان برای حفظ و نگهداری و نظافت قسمتهای مشترک و… (در صورتی که آپارتمان بیش از ده واحد داشته باشد.)
همچنین مدیران در صورت اخذ اختیار از سوی مجمع عمومی برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان مکلف به انجام آن هستند. براساس ماده ۲۷ آیین نامه فوق، مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت می دارند.
بنابر این شرکا، باید به تصمیمات مدیران احترام گذاشته و با آنها در جهت ایجاد نظم و سامان دادن به امور آپارتمان، همکاری ومساعدت کنند.
محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
نویسندگان وبلاگ:
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :