وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی

hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- ۱۳۸۸/۱٠/٢۸

 

                    بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده ـ قسمت آخر
                          سعید شریعتی، مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه

◙ فصل دوم: بررسی شیوه‌های مشابه

بحث و بررسی درباره قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده در فصل گذشته به پایان رسید. اینک به عنوان تکمیل بحث گذشته به بررسی برخی از شیوه‌ها و قالب‌های قراردادی مشابه می‌پردازیم که اگرچه از نظر عنوان و قالب قراردادی، تفاوت جدی با قرارداد تایم‌شر دارند اما در عمل، نتایج و آثار نسبتا مشابهی را به دنبال دارند. این روش‌ها عبارت است از: الف‌ـ‌ بیع مشاع به شرط مهایات، ب‌ـ‌ صلح منافع، ج‌ـ‌ شرکت سهامی، د‌ـ‌ افراز زمانی

◄ الف‌ـ‌ بیع مشاع به شرط مهایات:
تقسیم منافع در مال مشاع که چند نفر در کنار هم، مالک مال هستند یکی از مباحث مورد توجه فقها و حقوقدانان می‌باشد. به طور کلی مالکین مشاع برای تقسیم منافع مشترک مال مشاع از دو طریق می‌توانند اقدام نمایند.1
1‌ـ‌ تقسیم به اجزاء مانند اینکه دو نفر که در خانه‌ای شریکند برای انتفاع از خانه، خانه را به حسب اجزاء آن تقسیم نمایند یعنی نصف خانه به یکی از آنها و نصف دیگر به دیگری واگذار شود تا در آن سکونت یابند.
2‌ـ‌ تقسیم به زمان انتفاع: مثلا دو نفر که در اتومبیلی شریکند توافق می‌کنند که به صورت ماهانه از آن استفاده کنند یعنی یک ماه نفر اول و ماه دوم نفر دوم و به همین ترتیب....

دو شیوه فوق در عرف مردم رواج دارد و نمونه‌های بسیاری از آن را می‌توان مثال زد به عنوان نمونه، تقسیم منافع مزارع و باغات عموما به صورت تقسیم به اجزا صورت می‌گیرد و تقسیم منافع قنات‌ها و نهرها غالبا از طریق تقسیم به زمان انجام می‌شود. تقسیم منافع به یکی از شیوه‌های فوق در اصطلاح فقها، «مهایات» نامیده می‌شود.2

بنابراین از مهایات می‌توان برای تقسیم منافع یک ملک به صورت زمانی استفاده نمود مثلا فرض کنیم دوازده نفر به صورت مشاع، خانه‌ای را خریداری نموده‌اند و از آنجا که همه آنان به طور همزمان نمی‌توانند از آن خانه منتفع شوند و تقسیم آن به حسب اجزاء مکانی نیز امکانپذیر نیست، آسان‌ترین راه تقسیم منافع آن است که منافع آن را به صورت زمان‌بندی تقسیم کنند مثلا منافع خانه را به صورت ماهیانه در یک دوره یک ساله بین خود تقسیم کنند به گونه‌ای که خانه در تمام طول سال، ملک مشاع همه آنها می‌باشد ولی در هر ماه از سال تنها یکی از آنان حق انتفاع دارد. بنابراین شرکای مشاع می‌توانند در یک قرارداد مهایات، منافع مال مشاع را تقسیم نمایند. لازم به ذکر است که مهایات به عنوان یک قرارداد مستقل،‌ قابل انعقاد بوده و در حدود مفاد خود معتبر و لازم‌الاجراست و لذا لزومی ندارد که به صورت صلح و یا یکی دیگر از عقود معین درآید.3

تقسیم مهایاتی به نظر برخی از فقها، توافقی جایز و قابل فسخ است4 البته این نظر از سوی برخی حقوقدانان مورد خدشه قرار گرفته و آنان مهایات را قرارداد و توافقی الزام‌آور دانسته‌اند3 اما برای گریز از اختلاف فوق می‌توان «مهایات» را به صورت شرط ضمن عقد درآورد و الزام‌آور بودن آن را قطعی و بی‌اشکال نمود.

یکی از شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر از این شیوه برای تقسیم منافع املاک خود بهره گرفته است «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» است. این شرکت، ویلاهای متعلق به خود را به صورت بیع مشاع مشروط به مهایات به مشتریان خود به فروش رسانده است.

توضیح آنکه شرکت مزبور، هر یک از ویلاهای خود را به صورت مشاع به پنجاه و دو نفر ‌ـ‌ به تعداد هفته‌های سال ‌ـ‌ به فروش رسانده و درضمن عقد بیع، شرط نموده است که هر یک از مالکین مشاع در هفته مشخصی از سال حق انتفاع از ویلا را داشته باشند.
در مبایعه‌نامه شرکت مزبور پس از ذکر نام خریدار و فروشنده چنین آمده است: «مورد معامله یک پنجاه و دوم مشاع از کل ششدانگ ویلای شماره ... از مجموعه 22 ویلای مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزیره کیش به پلاک ثبتی ... که موقعیت دقیق آن روی نقشه تعیین و به رویت خریدار و امضاء طرفین رسیده است.»

در همین مبایعه‌نامه به عنوان یکی از شرایط ضمن عقد آمده است:
«خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته‌های سال، هفته ... سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نمود... خریدار، حق استفاده از بقیه ایام سال را از خود سلب نمود و هیچگونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت.»

◄ ب‌ـ‌ صلح منافع
یکی از شیوه‌های مشابه که در آن، منافع عین به صورت زمان‌بندی شده مورد استفاده قرار می‌گیرد قرارداد صلح منافع می‌باشد. طبق این قرارداد، شخصی که مالک عین است مالکیت عین را به مشتریان منتقل نمی‌کند بلکه صرفا منافع عین مورد نظر را به چند نفر از طریق عقد صلح، منتقل می‌کند.

به عنوان مثال شخصی که مالک ویلا یا آپارتمان است منافع ملک خود را به دوازده نفر به صورت صلح معوض منتقل می‌کند به گونه‌ای که هر یک از آنها در قبال مبلغی، منافع یک ماه در سال آن ملک را مالک می‌شوند. چنانکه مشاهده می‌شود چنین صلحی در واقع،‌ نتیجه عقد اجاره را به دنبال دارد یعنی همان گونه که در اجاره، عین در مالکیت موجر باقی مانده، منافع آن در مدت معین به مستاجر تملیک می‌شود در عقد صلح مورد نظر نیز، منافع عین به صورت زمان‌بندی شده به متصالحین انتقال می‌یابد. بدین ترتیب، متصالحین سهم و بهره‌ای از عین مال ندارند و تنها در مدت زمان معین، مالک منافع آن می‌شوند.

این رویه در سال‌های اخیر مورد عمل بعضی شرکت‌ها قرار گرفته است که از آن جمله می‌توان «شرکت نارنجستان زیبای شمال»‌را نام برد شرکت مزبور که در سال 1375 تاسیس و ثبت شده، از بدو تاسیس اقدام به احداث هتلی نموده است. به گفته مسوولان شرکت، این شرکت به جای اینکه منافع هر اتاق یا سوئیت را به صورت روزانه به افراد واگذار نماید و مال‌الاجاره دریافت کند، منافع اتاق‌ها و سوئیت‌ها را به صورت قطعی و برای مدت یک ماه در سال با انعقاد عقد صلح منافع منتقل نموده است. متصالحین در مدتی که مالک منافع هستند می‌توانند شخصا از آن منتفع گردند یا به دستور آنان، منافع به دیگران واگذار و مال‌الاجاره دریافتی به متصالحین پرداخت شود.

این شیوه اگرچه از نظر فقهی و حقوقی، بی‌اشکال به نظر می‌رسد اما اجرای آن، منافع متصالحین را در معرض خطر قرار می‌دهد. زیرا متصالحین که تنها مالک منافع ملک هستند هیچگونه مالکیتی نسبت به خود ملک ندارند. بنابراین حق هیچگونه تصمیم‌گیری در مورد عین مال را ندارند از طرف دیگر مالک عین اگرچه، مالک منافع آن نیست اما با استناد به مالکیت عین می‌تواند دست به اقداماتی بزند که در نهایت به ضرر صاحبان منافع تمام شود به عنوان مثال اختیار مالک عین در مورد فروش، هبه و سایر انتقالات می‌تواند در مواردی، صاحبان منافع را با مشکل روبه‌رو کند. از این گذشته اگر مالک به استناد مالکیت خود، تغییراتی در ملک ایجاد کند که منجر به کاهش منافع آن و یا از بین رفتن منافع در بخشی از سال یا در کل سال شود، تکلیف متصالحین زیان‌دیده چیست؟

برای گریز از اشکالات فوق و سایر مشکلاتی که ممکن است در این قرارداد بروز کند بایستی وظایف و اختیارات هر یک از مالک و متصالحین به روشنی مشخص شود و در قرارداد، مورد توافق قرار گیرد. متاسفانه قرارداد صلح منافع که توسط شرکت نارنجستان شمال تنظیم شده است در مورد موارد پیش گفته سکوت کرده و به همین جهت حقوق متصالحین را در معرض خطر قرار داده است.

◄ ج ‌ـ‌ شرکت سهامی
یکی دیگر از طرقی که می‌توان برای استفاده منظم و زمان‌بندی شده از مال مشترک، مورد عمل قرار داد؛ ایجاد شرکت سهامی بین شرکا می‌باشد. در این شیوه چند نفر می‌توانند برای خرید واحدهای مسکونی اقدام به انعقاد عقد شرکت و ایجاد شرکت نمایند و از مال شرکت، واحد مسکونی مورد نظر را خریداری و به طور مشترک از آن بهره‌مند شوند.

به عنوان مثال: دوازده نفر به منظور احداث یا خرید واحد مسکونی اقدام به تشکیل شرکت سهامی یا شرکتی با نام دیگر برای انجام امور ساختمانی نموده، هر کدام از آنها سهم مشخصی از سرمایه شرکت را تامین می‌کنند.
شرکت مزبور چه به صورت شرکت سهامی باشد و یا به صورت یک شرکت ساختمانی، واجد وصف تجارتی بوده6 دارای شخصیت حقوقی می‌باشد شرکاء پس از تشکیل شرکت با سرمایه فراهم آمده، ساختمان یا ویلایی را خریداری می‌نمایند. پرواضح است که با توجه به تحقق یک شخصیت حقوقی در فرض فوق، اموال گرد آمده متعلق به شرکت بوده و شرکاء تنها عضو شرکت و صاحب سهام هستند و به همین جهت ملک خریداری شده نیز متعلق به شرکت می‌باشد. شرکاء برای استفاده و بهره‌برداری از ملک خریداری شده این ترتیب را اتخاذ می‌کنند که هر کدام از آنها در مدت معینی از سال از آن استفاده نمایند.

این ترتیب اگرچه در حقیقت، همان صورت نظام یافته مهایات است اما از آنجا که در اینجا سخن از اشاعه مالکیت مطرح نیست ‌ـ‌ به خلاف بحث مهایات، تفاوت این روش با بیع مشاع مشروط به مهایات روشن می‌گردد.
مزیت این راهکار آن است که صاحبان سهام می‌توانند سهام خود را به دیگران منتقل کنند یا با سهام شرکت‌های مشابه مبادله نمایند بدون آنکه نقل و انتقال یا مبادله به عین ملک یا منافع آن مرتبط گردد و به همین جهت این انتقالات یا مبادله‌ها می‌تواند در عرصه بین‌المللی نیز به آسانی و سهولت انجام شود.

◄ د‌ـ‌ افراز زمانی
ساده‌ترین و طبیعی‌ترین راه تقسیم مال مشترک آن است که مال مشترک به طور عادلانه بین شرکاء تقسیم و توزیع گردد این تقسیم را افراز می‌گویند8 در همین رابطه ماده 598 ق.م مقرر می‌دارد: «ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می‌شود...» طبیعی است که افراز تنها در اموال قابل تقسیم متصور بوده و اموالی که قابل توزیع عادلانه نیست را نمی‌توان از راه افراز تقسیم نمود. ماده 317 ق. امور حسبی مقرر می‌دارد: «در صورتی که مال اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدل نباشد. ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود.»

ارتکاز عرفی از معنای افراز آن است که عین مال مشترک بین شرکاء توزیع گردد و به هر یک از آنان به نسبت سهم مشاعشان حصه‌ای از عین داده شود. در مورد املاک، افراز به صورت توزیع مکانی می‌باشد و چنانکه گفتیم افراز به این معنا تنها در اموالی امکان دارد که اولا قابل تقسیم بوده و ثانیا دارای اجزای مساوی و برابر باشد وگرنه از راه تعدیل یا فروش اموال مشترک باید اشاعه را منحل نمود.

سئوالی که در اینجا مطرح می‌شود آن است که آیا در اموال مشاع غیرقابل تقسیم، راه حل دیگری جز فروش و تقسیم ثمن وجود ندارد؟ پاسخ به این سئوال به برداشت ما از مفهوم افراز بستگی دارد. اگر افراز را به معنای پیش گفته دانستیم پاسخ این سئوال منفی خواهد بود اما اگر مفهوم گسترده‌تری برای افراز قائل شویم، هنوز در اموال غیرقابل تقسیم نیز راهی برای افراز وجود خواهد داشت.

توضیح آنکه افراز به معنای توزیع عادلانه مال مشاع می‌باشد. این توزیع عادلانه همواره از طریق اختصاص دادن بخش‌های مختلف مال به افراد صورت می‌گیرد به گونه‌ای که مالکیت مشاع شرکا به چند مالکیت جداگانه و در عرض هم بر بخش‌های مال، تبدیل می‌شود اما صورت دیگری نیز برای افراز می‌توان تصور کرد و آن عبارت است از «افراز زمانی» به این صورت که مالکیت مشاع شرکاء، به چند مالکیت در طول زمان تبدیل شود برای روشن شدن موضوع به ذکر مثالی مبادرت می‌شود:

فرض کنیم چهار نفر به صورت مشاع مالک قطعه زمینی به مساحت هزار متر مربع هستند این افراد برای تقسیم زمین اقدام به افراز آن می‌نمایند یعنی هر کدام از آنان در دویست و پنجاه متر از زمین تصرف می‌کند و مالکیت بی‌معارض می‌یابد اما فرض کنیم که این چهار نفر مالک خانه‌ای هستند. برای تقسیم خانه در صورت امکان باید خانه را به چهار قسمت مساوی تقسیم کنند و در صورت عدم امکان از راه تعدیل، مشکل را حل نمایند اما اگر این هم امکان نداشته باشد تکلیف چیست؟

راه دیگری که برای تقسیم خانه می‌توان پیشنهاد داد، افراز زمانی است به این صورت که مالکیت مشاع آنان در یک دوره مشخص زمانی با توجه به قطعه‌های مساوی، افراز و تقطیع شود به عنوان مثال در فرض فوق، خانه مزبور، در هر فصل سال، ملک یک نفر از آنان دانسته شود بدون آنکه در عین ملک، افراز یا توزیعی صورت گیرد.
در افراز زمانی، مالکیت شرکاء بر کل عین باقی می‌ماند و تجزیه نمی‌شود اما از نظر مدت، محدودیت می‌یابد بدیهی است که امکان و مشروعیت افراز زمانی متوقف است بر امکان و مشروعیت مالکیت موقت و از آنجا که ما در مباحث گذشته امکان و مشروعیت آن را اثبات نمودیم مشکلی از این طریق وجود ندارد.

تنها مشکلی که در راه تصور افراز زمانی خودنمایی می‌کند آن است که چنانکه گفتیم در ارتکاز عرفی متشرعه می‌توان گفت مراد تمام فقها از افراز، همان افزار و توزیع عین بوده است و افراز زمانی به کلی از ذهن و تصور آنان دور بوده و لذا ممکن است گفته شود چنین برداشتی از معنای افراز خلاف فهم و ارتکاز عرف و در نتیجه خلاف شرع است.
اما در این رابطه باید یادآور شد که چنین برداشت و ارتکازی از معنای افراز به دلیل رواج آن در میان مردم بوده است و از آنجا که بسیاری از فقها، مالکیت موقت را امری نامشروع و نادرست می‌دانسته و تحدید و تقیید مالکیت به زمان را نپذیرفته‌اند لذا تصور افراز زمانی برای آنان نیز امری نامشروع و نادرست می‌نموده است.

بر این مطلب این نکته را می‌افزاییم که افراز، اصطلاحی نیست که در شریعت اسلام، مفهوم خاص و ویژه‌ای داشته باشد بلکه افراز به معنای توزیع عادلانه مال مشترک است و از آنجا که همواره، توزیع عادلانه مال از طریق توزیع عین و تجزیه سهام مال صورت می‌گرفته است، اصطلاح افراز به این معنا تلقی شده و در ارتکاز عرف و حتی فقها جای گرفته است.

هدف از افراز آن است که به نحوی عادلانه و مشروع به اشاعه پایان داده شود و مال مشاع به نحوی رضایت‌بخش تقسیم شود و راه توزیع عادلانه را باید در عرف مردم جست‌وجو کرد چرا که شیوه خاصی در شریعت پیش‌بینی نشده است. بنابراین اگر شیوه جدیدی توسط عرف و عقلا، ابداع شود که تقسیم مال مشترک را به نحوی عادلانه و رضایت‌بخش انجام دهد و برخلاف اصول مسلم فقهی و حقوقی نیز نباشد، منع و اشکالی در پذیرش آن نیست و آخرین نکته‌ای که برای تایید افراز زمانی قابل ذکر است آن است که فروش مال مشترکی که غیرقابل تقسیم عادلانه است آخرین راهی است که برای تقسیم مال مشترک وجود دارد و مسلما اگر بتوان راهی یافت که بدان وسیله، مالکین مشاع، به عین مال مشترک دست یابند، بهتر از آن است که آنان به ثمن مال مشترک‌شان دست یابند و افراز زمانی، در چنین اموالی تنها راهی است که می‌تواند در عین حالا که به انحلال اشاعه می‌انجامد، مالکین را بر عین مال مسلط سازد.

تردیدی نیست که افراز زمانی نیاز به بحث گسترده‌تر و بیشتر دارد و از آنجا که تا حدی که کاوش شده، این مسئله در کتب فقهی و حقوقی مطرح نشده است جای بحث و تحقیق دارد. نگارنده در اینجا تنها در مقام طرح موضوع فوق می‌باشد تا راه برای تحقیقات آینده باز شود. اثبات این مسئله می‌تواند افق جدیدی را در مبحث تقسیم اموال مشاع فراروی ما قرار دهد. از جمله نتایج این نظریه آن است که می‌توان با «افراز زمانی» به نتیجه قرارداد تایم‌شر دست یازید یعنی چند نفر می‌توانند به طور مشاع، ویلا یا ملک دیگری را خریداری کنند و سپس با «افراز زمانی» هر کدام از آنها، مالک آن در مدت مشخصی از سال شوند و بدین ترتیب همان آثار و نتایج تایم‌شر را به دست آورند.

و آخرین نکته اینکه: ذکر شیوه‌های مشابه در این فصل به معنای تایید یا رد آنها برای اجرا نیست بلکه هدف ما تنها این بوده که در کنار قرارداد «تایم شر» یادی از شیوه‌های مشابه شود تا همه این قالب‌های قراردادی، در کنار هم مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد و در نهایت شیوه واحدی از میان این شیوه‌ها انتخاب و در کشور به اجرا درآید. مسلما اجرای شیوه واحد با مقررات، احکام و آیین‌نامه‌های منظم و مشخص می‌تواند هرگونه ابهام را از این مسئله مرتفع ساخته مردم، مسئولین و به ویژه دستگاه‌های دولتی و دادگاه‌های قضائی را با مشکل مواجه نسازد.

◙ ملحقات (دیدگاه‌های فقهی درباره بیع زمانی)
در بخش عقود، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟ (مثلا ملکی به چهار نفر فروخته شده، این ملک در هر فصل سال در اختیار مالک همان فصل است که خودش استفاده کند یا اجاره دهد و یا...)

◄ آیت‌الله العظمی محمدتقی بهجت:
خرید و فروش برای چند نفر به صورت زمانی که در هر زمان یکی از آنها مالک باشد صحیح نیست.

◄ آیت‌الله العظمی سیدعلی سیستانی:
فروش به زمان محدود نمی‌شود، ولی می‌توان آن را در هر فصل به یک نفر اجاره داد. اجاره موجب ملکیت همه منافع است.

◄ آیت‌الله العظمی لطف‌الله صافی گلپایگانی:
فروش ملک به صورت مذکور شرعی نیست، ولی اجاره اشکال ندارد. والله العالم.

◄ آیت‌الله العظمی یوسف صانعی:
اگر ملک را به چهار نفر فروخته و آنها خودشان تقسیم‌بندی می‌کنند مانعی ندارد و اما اگر خود فروشنده به صورت فصلی فروخته باشد فعلا نمی‌توان حکم به صحت آن نمود.

◄ آیت‌الله العظمی سیدعبدالکریم موسوی اردبیلی:
اگر چهار نفر با هم قرار بگذارند خانه‌ای را بخرند و در هر فصل در اختیار یکی از آنان باشد و عقد را مبنی بر این قرارداد کنند، اشکالی ندارد و خانه مال چهار نفر می‌باشد و طبق شرط و قرارداد در هر فصلی از فصول سال یکی از آنها بالمباشره یا بالاجره استفاده کنند و اسم این معامله بیع زمانی نیست.

◄ آیت‌الله العظمی ناصر مکارم شیرازی:
جایز نیست، ولی اگر به صورت اجاره باشد صحت آن بعید نیست.

◄ آیت‌الله محمدعلی اسماعیل‌پور:
فروش به این نحو صحیح نیست ولی می‌شود ملک را مشترکا بخرند و بعد از خرید در ضمن عقد خارج الزمی، شرکاء شرطی قرار دهند که در هر فصل یکی از سهام دیگران تا مدتی معین استفاده کند یا هر یک سهم مشاع خود را تا مدت معینی به دیگران اجاره دهد.

◄ آیت‌الله سیدعباس ابوترابی:
سئوال خالی از ابهام نیست. فروشنده ملک به چهار نفر بر وجه مشاع نمی‌تواند برای همیشه در کیفیت تصرف از آنها سلب اختیار کند. ولکن مالکین بر وجه مشاع می‌توانند در کیفیت تصرف با یکدیگر توافق کنند.

◄ آیت‌الله ابوطالب تجلیل تبریزی:
در عقد بیع، تنجیز شرط است، یعنی باید قصد کند که ملکیت از حین عقد تحقق یابد و تعلیق به زمان آینده صحیح نیست. وقتی ملک مشتری شد در غیر صورت فسخ همیشه در اختیار او بوده و به غیر اختیار او از ملک او خارج نمی‌شود.

◄ آیت‌الله عبدالله خائفی:
لوکان المقصود من بیع‌الملک من اشخاص متعددین بنحو الاشتراک بحیث یکون الاشخاص مالکین له بنحو الاشاعه فلا مانع منه و الالا لوکان المقصود بیعه الی زمان کمده سنه مثلا فصحه تلک المعاملات محل اشکال بل منع عرفا و شرعا. فان مقتضی الارتکازات العرفیه الدقیقه العمل بلوازم العقد مستمرا. اما ادله صحه العقد و لزومه امثال قوله تعالی: «اوفوا بالعقود»8 تقتضی ایجاب الوفاء و الالزام علی مقتضاه و هو تسلیم المبیع مع البقاء علیه فلو باع موقتا لم یکن موفیقا بعقده و الحاصل ان هذا عقد موقت و یفید معامله موقته فهو عین استرجاع العین و هذا ینافی بما هو المرتکز لدی العقلاء من التسلیم و التسلم و عدم الاسترجاع بعنوانه فیحکم العرف الدقیق و اقتضاء اطلاق قوله تعالی: «اوفوا بالعقود»9 الاستمرار، فخرج زمام العقد عن یدالمتعاملین بحیث یحرم علیهما التصرفات الناقضه للعقد بمقتضی اطلاق دلیل وجوب الوفاء و التفصیل موکول الی مجال آخر. والله العالم العاصم.

◄ آیت‌الله علی سبط الشیخ‌ انصاری:
به صورت استیجاری مانعی ندارد.

◄ آیت‌الله حمید شربیانی:
در عقود تملیکی عین ‌ـ‌ مثل بیع ‌ـ‌ تملیک و فروش محدود و فصلی مشروع نیست.

◄ آیت‌الله سیدعلی شفیعی:

ظاهرا خالی از اشکال بلکه منع نیست. زیرا اولا عقد بیع در حکم علت و سبب تام جهت انتقال مبیع به مشتری است، لهذا با ایجاد عقد، ملک به تملک مشتری درمی‌آید و این خود یکی از دلایل شرطیت تنجیز در عقود و ایقاعات می‌تواند باشد. لهذا یا باید عقد، عقدی باشد که تمام ملک آنا و فورا به تملک مشتری درآید هرچند تصرفات مالکانه مشروط به شرط یا مدت باشد یا به تملک تمام مشتری‌ها بنحو افراز و یا مشاع درآید. اما ملکیت زمانی یا طولی به این نحو که یک چهارم به شخص اول در فصل بهار تملیک شود و در این فصل استفاده کند (در کل ملک) و یک چهارم دیگر از اکنون به تملک شخص دیگر در فصل تابستان درآید و هکذا ... مستلزم محذورات یاد شده است (تفکیک زمانی یک مالک از مالکیت یک بخش از ملک) و این مطابق قواعد نیست. پس تصرف هر فرد هم در کل ملک موجه نیست.

◄ آیت‌آلله محمد صادقی تهرانی:
این‌گونه معامله در فقه بیع مشروط نامیده می‌شود و هرگز اشکالی ندارد، مانند اجاره که می‌توان برای زمان‌های مختلف ملکی را اجاره داد. بلکه در عقد منقطع نیز چنین است که مثلا یک ماهه برای کسی و پس از عده اگر عده‌ای لازم باشد برای دیگری که عقدها یک جا منعقد شده است، ولی خود ازدواج‌ها یکی پس از دیگری است.

البته اینگونه فروش، اجاره و نکاح مربوط به شرایط شرعی است. طبق این اصل، طرفین عقد نباید هرگز تخلفی از مفاد عقد داشته باشند. مگر در صورت‌های خیار که در تمامی معاملات با شرایطش جاری است و مبنای کلی این مسائل «اوفا بالعقود»9 است که پیمان‌های عقلایی خالی از موانع شرعی همگی از نظر شرع درست است.

◄ آیت‌الله محمدعلی علوی گرگانی:
این نحو خرید و فروش معلوم نیست مصداق بیع باشد، زیرا ظهور تملیک، در ملکیت استمراری است و اگر شک کردیم در مصداق بیع، تمسک به عام در شبهه مصداقیه جایز نیست و لذا به نظر می‌رسد که بیع با فرض مذکور جایز نباشد.

◄ آیت‌الله محمد علامه هشترودی:
در فرض مرقوم، استفاده از ملک و اجاره‌اش موقوف به رضایت همه ملاک است.

◄ آیت‌الله عباسعلی عمید زنجانی:
فروش ملک به صورت زمانی مانند فروش منفعت به معنی اجاره است و در صورت انتقال عین، تنها در صورتی معقول است که بیع مشاع به چند نفری باشد که منافع در ازمنه مختلف متعلق به آنها می‌باشد. والله العالم.

◄ آیت‌الله محمد فیض سرابی:

با عنایت به اینکه بیع نقل عین در مقابل عوض است، منافع مورد معامله واقع نمی‌شود بلکه تابع عین است. لذا بیع عین به چهار نفر که در هر فصلی مال کسی باشد صحیح نیست. بلی می‌تواند عین را مشاعا به چهار نفر بفروشد و خریداران در مقام استفاده از عین، منافع آن را روزانه یا ماهانه یا با فصول، فیمابین خودشان تقسیم کرده و مورد استفاده قرار دهند.

◄ آیت‌الله محمد فاطمی ابهری:
مانعی ندارد اگر مالک اولی زمین را به چهار نفر بفروشد. ولکن شرط اینکه در هر فصل یکی از آنها استفاده کند، این شرط خلاف کتاب و سنت نیست و فرقی نیست بین اینکه خودش استفاده کند یا به دیگری اجاره بدهد (به جهت انطباق ضابط اجاره بر آن).

◄ آیت‌الله محمدعلی گرامی:
جایز نیست، ولی می‌تواند هنگام فروش مثلا به دو نفر که مشترکا مشتری می‌شوند شرط کند که استفاده هر یک در فصل خاصی باشد.

◄ آیت‌الله حسین موید:
وجهی برای تصحیح این معامله به نظر نمی‌رسد.

◄ آیت‌الله محمدهادی معرفت:
چنین معامله‌ای بیشتر به اجاره شباهت دارد و در بیع بی‌سابقه است، لذا اگر به عنوان اجاره زمانی باشد بی‌اشکال است.

◄ آیت‌الله سیدابوالفضل موسوی تبریزی:
در بیع متعارف که شارع مقدس هم امضا کرده و اصطلاح خاصی ندارد، تملیک مال با تمام شؤون و اطوار و ازمان است. فرض سئوال، نمی‌تواند بیع باشد.

◄ آیت‌الله محمدتقی مجلسی اصفهانی:
این نحو عقد از منصرف ادله خارج بوده و غیرمعهود است و مشروعیت آن ثابت نیست. مقتضای اصل، عدم تحقق آن است و مسئله مشابه آن در وقف، آن را تایید می‌کند.

◄ آیت‌الله حسین مظاهری:
جایز نیست، زیرا بیع باید قطعی بوده و در آن زمان دخالت نداشته باشد، ولی می‌توان به چهار نفر به طور مشترک فروخت و آنها بعد از فروش به طور زمان‌بندی تقسیم کنند.

◄ آیت‌الله محمد یزدی:
قال تعالی: «لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکنون تجاره عن تراض»10. همان طور که استاد اعظم جامع المعقول و المنقول فقیه عصر موسس جمهوری اسلامی ایران امام راحل آیت‌الله العظمی الخمینی رضوان‌الله تعالی علیه فرموده‌اند: ظاهر آیه شریفه تقابل حق و باطل است و تجاره به عنوان مصداق حق ذکر شده و ملاک حق و باطل در معاملات عرف و عقلاء است مگر آنکه شارع به طور خاص آن را باطل یا حرام اعلام کرده باشد مثل ربا که فرمود: «احل الله البیع و حرم‌الربا»11 و معمولا معاملات از نظر شرع امضایی است نه تاسیسی و تعبدی و حق در برابر باطل در معاملات اختصاص به معاملات متداول و جاری ندارد که اگر معامله جدیدی حسب شرایط زمان به وجود بیاید که حتی هیچ یک از عناوین فعلی معاملات بر آن صدق نکند و عقلا آن را حق می‌دانند و شارع به طور خاص یا عام آن را رد نکرده باشد صحیح و معتبر و ممضی خواهد بود مثل بیمه در اشکال گوناگون آن.

با توجه به این مقدمه بیع زمانی که در فرض سئوال آمده یک معامله صحیح عقلایی است که خریدار نسبت به ملک در آن فصل مالک است و هر نوع انتفاع مالکانه می‌تواند ببرد از استفاده شخصی یا فروش یا اجاره به غیر و... چه آنکه صدق بیع و مبادله مال به مال بر آن باشد یا نه که شبهه عدم صدق ظهور عرفی در تملک ملک به طور دائم در طول زمان است که از نظر ما همین مفهوم عرفی در مورد فرض سئوال وجود دارد. زیرا در تمام سال‌ها در همان زمان معین مالک است و خروج از ملک او یا عدم دخول در ملک او در قطعه بعدی زمان مانع از مالکیت او در طول سال‌ها در همان قطعه زمان نیست. حال اگر فرض کنیم این شبهه مانع از صدق عرفی تملک متعارف در بیع و شراء است مانع از صدق یک قرارداد و داد و ستد عقلایی جدید نیست که شارع آن را رد نکرده و عقلاء آن را حق و صحیح می‌دانند و عموم آیه شریفه شامل آن خواهد بود.

◙ اداره حقوقی قوه قضائیه21
بازگشت به استعلام شماره 5/75 ‌ـ‌ 75/7/21 نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر اعلام می‌شود. عقد بیع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نیست. به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلا یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد زیرا وقتی که ششدانگ ملکی را می‌فروشد، آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد یعنی برای همیشه است ولی در بعضی از کشورهای اروپایی این قبیل معاملات تجویز شده است و اگر مصحلت باشد که در ایران هم آن روش اعمال‌شود نیاز به تصویب قانونی خاص دارد.

پی‌نوشت‌ها:
1‌ـ‌ کاتوزیان، دکتر ناصر، مشارکت‌ها، صلح ص 74.
2‌ـ‌ «المهایاه و هی قسمه المنفعه بالاجزاء او بالزمان» عاملی، زین‌الدین «شهید الثانی» الروضه البهیه ج 1، ص 250.
3‌ـ‌ کاتوزیان، دکتر ناصر، همان کتاب، ص 75.
4‌ـ‌ ر.ک: جامع‌المقاصد، ج 7 ص 67؛ الروضه البهیه ج 1، ص 250؛ قواعد‌الاحکام، ج 2 ص 218.
5‌ـ‌ کاتوزیان، دکتر ناصر، مشارکت‌ها ‌ـ‌ صلح، ص 76.
6‌ـ‌ ماده 5 قانون تملک آپارتمان‌ها، شرکت‌های ساختمانی را تجاری دانسته و ماده 2 قانون اصلاح قسمتی از ق.ت، شرکت‌های سهامی را به طور مطلق، بازرگانی شمرده است، ر.ک: کاتوزیان، دکتر ناصر، مشارکت‌ها صلح ص 25.
7‌ـ‌ همان، ص 68.
8‌ـ‌ المائده / 1.
9‌ـ‌ همان.
10‌ـ‌ النساء / 29.
11‌ـ‌ البقره / 275.
12‌ـ‌ نظریه شماره 7/5042 تاریخ 75/8/1.

منبع:http://www.ghazavat.com/45/maghale.htm

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
نویسندگان وبلاگ:
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :