وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی

hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- ۱۳۸۸/۱٠/٢۸

 

 قولنامه
دکتر کاشانی
ـ قسمت اول


محبث قولنامه در فقه سابقه‌ای ندارد و به هنگام تدوین جلد اول قانون مدنی در سال 1307 نیز پیش‌بینی خاصی در این مورد صورت نگرفت.
با تصویب قانون ثبت در سال 1310 و الزام افراد به تنظیم سند رسمی, موانعی چون مفاصا حساب دارایی, شهرداری و غیره باعث شد که مردم در قراردادها به سمت قولنامه گرایش پیدا کنند. دهه 1340 نقطه آغازین استفاده از قولنامه در قراردادها بود که به تدریج گسترش یافت. در سال‌های اولیه (به مدت ده سال) دادگاه‌ها قولنامه را یک قرارداد الزام‌آور ندانسته, بیشتر به وجه التزام متن قولنامه بسنده و در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند حکمی صادر نمی‌نمودند، اما به تدریج قولنامه به یک سند الزام‌آور تبدیل و در همان سال‌های قبل از انقلاب نیز، دادگاه‌ها احکام الزام به تنظیم سند رسمی را صادر ‌نمودند.
با این حال هم‌اکنون قولنامه با مسائل زیادی روبه‌رو می‌باشد و با وجود طرح پرونده‌های بسیار زیاد در دادگاه‌ها، هیچ قانونی در این خصوص تصویب نشده، اما برای جلوگیری از تفسیر و اجتهادهای گوناگون، تصویب یک قانون منسجم، الزامی به نظر می‌رسد. قانون مدنی خود از جهت اصول حاکم بر قراردادها، نقائص و کمبودهای فراوانی دارد که این کمبودها در زمینه تعهدات طرفین در قراردادها به قولنامه‌ها نیز سایه می‌اندازد. مشکل دیگر ما نارسایی قانونی مدنی در باب تعهدات قراردادی (باب خیارات) است که پاسخگوی تخلفات یکی از طرفین از تعهداتش نیست و از این جهت مشکل قولنامه در حقوق ما دوچندان است.
قولنامه که به منظور فروش واقع می‌شود با عقد بیع فرق می‌کند. عقد بیع علی‌الاصول عقد رضایی است که به صرف تراضی طرفین عقد، واقع می‌گردد. ماده 338 ق.م این مطلب را به صراحت بیان و مفاد ماده 339 ق.م که جز توافق طرفین در زمینه بیع و ثمن چیز دیگری را برای انعقاد بیع لازم ندانسته موکد رضایی بودن عقد بیع است. اما در مواردی عقد بیع جنبه تشریفاتی دارد, مانند بسیاری از قراردادها که قانون علاوه بر ایجاب و قبول یک شرط و شروط دیگری را برایش در نظر می‌گیرد. از جمله مواردی که در عقد بیع به الزام تنظیم سند رسمی تصریح شده است، یکی انتقال سرقفلی حق کسب و پیشه است که در ماده 19 موجر و مستأجر ذکر شده و انتقال سرقفلی فقط با تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر است که در اینجا عقد حالت تشریفاتی دارد. مورد دیگر مواد 22 و ماده 48 قانون ثبت است که عقد بیع را در املاک دارای سابقه ثبتی از حالت رضایی خارج نموده و تنظیم سند رسمی را الزامی نموده است که این مورد نیز به مانند مورد فوق از مصادیق عقد تشریفاتی است.
در حقوق فرانسه عقد بیع را عقد رضایی می‌دانند، یعنی انتقال مالکیت به صرف تراضی انجام می‌شود، اما اگر طرفین، تنظیم سند رسمی را شرط انتقال مالکیت قرار داده باشند، دیگر این عقد رضایی نیست و تنظیم سند رسمی یکی از ارکان سازنده عقد است. به عبارت دیگر عقد شامل ایجاب, قبول و تنظیم سند رسمی می‌گردد و انتقال مالکیت هنگام تنظیم سند صورت می‌پذیرد و این سابقه هم‌اکنون در حقوق مدنی فرانسه قابل اجراست. در سال 1979 در انگلستان قانون جدیدی در زمینه عقد بیع کالا تصویب و سال 1980 لازم‌الاجرا شد. در این قانون - برای اولین بار - قرارداد فروش به دو شاخه تقسیم شد: 1- قرارداد فروش همراه با انتقال مالکیت، که به آن عقد بیع گویند. 2- قرارداد فروش با موافقت انتقال مالکیت در آینده، که به آن موافقت فروش گویند.
این قانون این دو پدیده را از هم جدا و تصریح کرد که هنگامی که قرارداد فروش, انتقال مالکیت را موکول به امر دیگری چون تنظیم سند یا پرداخت کل ثمن نموده باشد، انتقال مالکیت با تحقق شرط مذکور صورت می‌پذیرد. این قانون با توجه به صراحت و روشنی آن می‌تواند الگوی مناسبی برای حقوق ایران باشد.
در قانون مدنی نص صریحی نداریم اما چون مقرررات ثبت وارد بر قانون مدنی است و ماده 22 ق.ث به طور صریح اعلام داشته که همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او متقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت؛ پس این ماده انتقال مالکیت را زمانی قرار داده که این انتقال به طور رسمی در دفتر املاک به ثبت برسند.
بند 1 ماده 46 می‌گوید: ثبت اسناد اختیاری است مگر کلیه عقود یا معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاَ در دفتر املاک ثبت شده باشد؛ پس اگر ملکی پرونده ثبتی داشته باشد، ثبت معاملاتش الزامی است. ماده 48 همین قانون می‌گوید: سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
از مجموع این مواد، نتیجه می‌گیریم که قولنامه یک قرارداد است که انتقال مالکیت را به همراه ندارد، چون عقد بیع یک عقد تشریفاتی است، یعنی تنظیم سند رسمی بر پایه قانون ثبت، از عناصر و ارکان سازنده عقد بیع است.
پس تغییر نام قولنامه به مبایعه‌نامه، هیچ چیز را عوض نمی‌کند. اگر سند قولنامه یک سند عادی است، انتقال مالکیت اتفاق نمی‌افتد. این انتقال زمانی صورت می‌پذیرد که سند انتقال رسمی به تراضی طرفین، در دفترخانه‌ای که در قولنامه ذکر شده امضا شود یا حکم دادگاه دائر بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر و دفترخانه سند مالکیت را تنظیم کند.
آیا اگر طرفین در متن قولنامه عنوان کنند که طبق ماده 338 ق.م انتقال مالکیت صورت گرفت یا ذکر کنند مبیع به ملکیت خریدار درآمد و مالک آن محسوب می‌شود انتقال مالکیت واقع شده است؟ مقررات قانون ثبت از قواعد آمره است. هنگامی که قانون وابسته به نظم عمومی است فراتر از اراده متعاملین بوده و این اراده نمی‌تواند قانون مزبور را تحت تاثیر قرار داده و آن را ساقط نماید. پس هرگونه نوشته در متن قولنامه خواه به صورت دست‌نویس یا تایپ شده دائر بر انتقال مالکیت، بی‌اثر بوده و قولنامه همچنان قولنامه باقی می‌ماند تا زمانی که سند انتقال الزام شود.
عقد بیع در حقوق ایران، عقد تشریفاتی است؛ یعنی اگر ما در سال 1307 یا قبل از آن بودیم، عقد (بیع) رضایی بود ولی بعد از تصویب قانون ثبت، عبارات و شیوه نگارش این قانون، بیان آشکار آمره بودن و دلالت بر نظم عمومی است. به غیر از این مستنداَ به ماده 6 ق.آ.د.م که عنوان می‌کند عقود یا قراردادهایی که مخل نظم عمومی باشد، قابل ترتیب اثر نیست. قولنامه توافق بر فروش است، توافق بر انتقال مالکیت نیست.
پس نتیجه می‌گیریم؛ در ایران سیستم ثبتی، عنصر سازنده قرارداد است و در قولنامه عادی که سند رسمی در آن امضاء نمی‌شود, انتقال مالکیت هم صورت نمی‌گیرد. اما نکته اصلی اینجاست که آیا قولنامه را می‌توان به عنوان یک سند و قرارداد معتبر قلمداد کرد؟ از نظر عرفی, رویه دادگاه‌ها و دیوانعالی کشور از سال‌های قبل از انقلاب، قولنامه به عنوان یک سند معتبر شناخته شده است، اما اینکه ماهیت حقوقی قولنامه چه قراردادی است، در ادامه بحث خواهد شد.

منبع:http://www.ghazavat.com/42/montakhab.htm

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
نویسندگان وبلاگ:
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :