وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی

hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- ۱۳۸۸/۱٢/٢

 

سوال 307 - مستأجری که مالک سرقفلی است و رابطه استیجاری وی مشمول مقررات قانونی مؤجر و مستأجر سال 56 می باشد آیا می تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد ( بدون انتقال سرقفلی ) ؟

در صورت انعقاد اجاره با فرد مذکور چنانچه از شروط قرارداد اجاره تخلف شود مستأجر اول حق فسخ اجاره و تخلیه آن را دارد؟

چنانچه مدت قرارداد اجاره اخیر پایان یابد آیا می تواند باستناد مقررات قانون مؤجر و مستأجر سال 76 تقاضای تخلیه نماید؟

سفلایی ( دادگستری هشتگرد):

در فرض سؤال چنانچه حق انتقال به غیر به موجب قرارداد اجاره برای مستأجر وجود داشته باشد چون منعی در اجاره دوم نیست مستأجر می تواند آن را به غیر واگذار نماید لیکن چنانچه بدون پرداخت سرقفلی باشد در این خصوص که حق کسب و پیشه سابق برای مستأجر اول باقی مانده یا از بین رفته اختلاف نظر وجود داشته که اکثریت قضات داگستری هشتگرد اعتقاد به آن داشته که حق کسب و پیشه حقی مکتسب است که برای انتقاء آن نیاز به دلیل است که در ما نحن فیه وجود ندارد.

اقلیت معتقدند که حق کسب و پیشه به تبع تصرف و فعالیت مستأجر در مورد اجاره بوده که با قطع این ارتباط آن حق از بین رفته مگر اینکه این انتقال داخل در مدت اجاره یقین شده بین مؤجر و مستأجر اولیه باشد، و اتفاق نظر در صورت انقضاء مدت یا تخلف از شرط چنانچه حق درخواست تخلیه به اعتبار انقضاء مدت یا تخلف داخل در اجاره باشد مستأجر اول این حق را دارد.

شیبانی (رئیس کل دادگاههای عمومی و انقلاب تهران):

عنوان مستأجری که مالک سرقفلی می باشد بنظر صحیح نمی باشد زیرا سرقفلی حق مستقلی نمی باشد بلکه سرقفلی (حق کسب پیشه) در قانون 1356 در صورت تحقق موارد مذکور در قانون فوق الذکر مورد حکم قرار می گیرد و نه به عنوان حق مستقل ـ مستأجر در صورتی می تواند مورد اجاره را به اجاره بدهد که اولا حق انتقال به غیر داشته باشد و ثانیا -مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به غیر اجاره دهد (اعم از اینکه حق انتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد) دیگر امکان طرح دعوی بر علیه مستأجر جدید را نخواهد داشت، ضمنا  چنانچه اگر موضوع مشمول قانون سال 56 باشد دیگر نمی تواند مشمول قانون سال 76 قرار گیرد و بالعکس چرا که هر کدام از این دو قانون شرایط مخصوص خود را دارد (ماده 19 قانون سال56).

نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز):

در هر سه فرض فوق ، پاسخ منفی است زیرا:اولا حسب ماده 10 قانون موجر و مستأجر سال 56، چنانچه مستأجر قبل از انقضاء مدت قرار داد اصلی اجاره یا قبل از فسخ آن، مورد اجاره را ( در قرض اجازه مستأجر در انتقال مورد اجاره به غیر ) یا بدون انتقال سرقفلی به غیر منتقل نماید، برای مدت باقیمانده قرار داد اصلی، رابطه استیجاری میان مستأجر اول و مستأجر دوم برقرار خواهد شد. لیکن برای بعد از مدت مذکور، بلحاظ فقدان مالکیت مستأجر اول بر منافع مورد اجاره، رابطه استیجاری میان مستأجر دوم (متصرف، منتقل الیه) یا مالک برقرار خواهد شد. مضافا اینکه رأی وحدت رویه شماره 9 مورخ 10/3/55 هیأت عمومی دیوانعالی کشور نیز که ناظر بر قانون موجر و مستأجر سال 1339 می باشد بالحاظ وحدت موضوع با قانون موجر و مستأجر سال 1356، مقرر می دارد که با انتقال مورد اجاره به غیر، رابطه مستأجر اول با قسمتی که واگذار کرده کلا قطع می گردد. ثانیا - به موجب ماده 10 و 19 و بند 3 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 56، نمی توان تعلق منافع مورد اجاره و حق کسب و پیشه را از یکدیگر تفکیک نمود. زیرا هر گاه مستأجر بدون اجازه و یا با اجازه مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، به تبع این انتقال، حق کسب و پیشه نیز منتقل خواهد شد.

النهایه چنانچه با مجوز باشد، حق مزبور در مالکیت مستأجر جدید مستقر خواهد شد و چنانچه بدون اذن و اجاره مالک باشد، ضمن ایجاد حق فسخ اجاره و تخلیه برای مالک، صرفا نصف حق کسب و پیشه در حین تخلیه به متصرف و یا مستأجر حسب مورد، تعلق خواهد گرفت ( تبصره 1 ماده 19 و بند 2 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 1356).

ثالثا - بخلاف آنچه که در ماده 474 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده6 قانون موجر و مستأجر شهریور سال1376 آمده ، مطابق ماده10 قانون موجر و مستأجر سال 1356 اصولا مستأجر حق ندارد مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مگر اینکه از سوی موجر (مالک) کتبا این اختیار به مستأجر داده شده باشد. بنابراین خواه در طول مدت اجاره و خواه در خارج از مدت اجاره این حق برای مستأجر در انتقال مورد اجاره به غیر وجود ندارد.

علاوه بر این نکته مهم آن است که مطابق قانون موجر و مستأجر سال 1356 انقضاء مدت اجاره در اماکن استیجاری تجاری ، اساسا از اسباب و موجبات فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره نیست (مادتین 14 و 15 قانون موجر و مستأجر سال 1356) . بنابراین هر گاه مالک عین، ملک خود را به مستأجر به اجاره داده باشد با لحاظ شمولیت قانون موجر و مستأجر سال 1356، به صرف انقضاء مدت قرارداد اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید.بطریق اولی هر گاه مستأجر نیز در طول مدت اجاره خویش، عین مستأجره را به ثالث واگذار نمایدبا انقضاء مدت اجاره دوم نیز مستأجر اول حق تقاضای تخلیه علیه مستأجر دوم را نخواهد داشت.

 بنابراین با انتقال مورد اجاره از سوی مستأجر به غیر، خواه با اذن و اجازه مالک عین باشد و خواه بدون اذن او ، مستأجر اول اساسا نه به جهت انقضاء مدت اجاره دوم و نه از باب تخلف مستأجر دوم از شروط ضمن عقد اجاره دوم ، حق تخلیه و فسخ اجاره دوم را پیدا نخواهد کرد . تنها شخصی که ممکن است ذی حق باشد، صرفا مالک عین مستأجره است.

ثالثا - چنانچه مستأجر اول با اجازه کتبی مالک عین و تا قبل از انقضاء مدت اجاره اول ، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، مستأجر اول تنها مستحق مطالبه اجاره بها از مستأجر دوم تا انقضاء مدت قرارداد اجاره اول، می باشد ولی حق تخلیه ندارد.

اداره حقوقی دادگستری نیز به موجب نظریه مشورتی شماره 731/7 مورخ 21/2/1361 اعلام داشته که:

با توجه به ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به غیر، عین مستأجره را قبل از انقضاء مدت اجاره و برای بقیه مدت که مالک منافع می باشد به دیگری واگذار نماید، رابطه استیجاری مستأجر اول با مستأجر دوم فقط تا انقضاء مدت قرارداد اجاره مستأجر اول با مالک ملک است و در مدت مذکور مستأجر اول مسؤول پرداخت اجاره بها به مالک می باشد و پس از انقضاء مدت اجاره همانطور که از رأی شماره 402060 - 17/3/1355 هیأت عمومی دیوانعالی کشور استفاده می شود. رابطه حقوقی مستأجر اول با مستأجر دوم قطع شده و بین مستأجر دوم و مالک رابطه استیجاری برقرار می گردد.

موسوی ( مجتمع قضایی بعثت):

مقدمتا به سؤالات مشابهی که در نشست علمی قضات محاکم صلح سابق تهران مطرح شد و مفید خواهد بود اشاره می شود: 1- آیا مستأجری که حق واگذاری نداشته مع هذا مورد اجراه را به غیر منتقل نموده می تواند به طرفیت منتقل الیه بخواسته تخلیه اقامه دعوی کند؟ نظریه مورخ 28/4/63 دلالت دارد: در فرض مذکور چون مستأجر مالک عین نیست و مالکیت خود نسبت به منافع را نیز ولو من غیر حق به دیگری واگذار نموده علی هذا به علت فقدان سمت حق طرح دعوی علیه منتقل الیه را ندارد. 2-در نظریه مشابه دیگر مورخ 1/10/67 در مورد سؤالی مبنی بر اینکه مستأجر محل کسب فوت کرده ورثه او بدون داشتن حق انتقال به غیر مورد اجاره را به غیر واگذار کردند و تا کنون از سوی مالک اعتراض و اقدامی نشده است مدت هر دو اجاره خاتمه یافته و مستأجر جدید حاضر به پرداخت اجاره بها یا تخلیه نیست آیا ورثه می توانند درخواست تخلیه یامطالبه اجور نمایند؟ پاسخ داده شد با انتقال منافع مورد اجاره توسط ورثه مستأجر و انقضای مدت اجاره قانونا حقی برای ایشان از جهت تخلیه و مطالبه امور متصور نیست . زیرا آنها مالکیت خود نسبت به منافع مورد اجاره و همچنین حق استدامه تصرفات خویش را واگذار نموده و دیگر سمتی و نفعی برای ایشان باقی نمانده است چون مالکیت ایشان بر عین و منافع موجودیتی ندارد.

اما در پاسخ به سؤال ابتدا باید عرض شود سؤال به وضوح مطرح نشده است.مشخص نیست منظور از «بدون انتقال سرقفلی» یعنی مستأجر اول حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته یا اینکه به مستأجر جدید سرقفلی را واگذار نکرده است؟ به علاوه مشخص نکرده مالک چه واکنشی نشان داده است آیا رضایت داده یا مخالفت و اعتراض نموده است؟ به هر حال وضوح این شبهات در رفع حکم مؤثر است. با فرض اینکه مستأجر حق انتقال به غیر نداشت به لحاظ اینکه مراد موجر در اماکن تجاری شخصیت خود مستأجر است و این امر به موقعیت تجاری محل موثر می باشد و لذا اصل بر حفظ و ثبات رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر است، در صورت تخلف مستأجر و انتقال بدون مجوز مورد اجاره غیر فقط موجر حق فسخ اجاره نامه و درخواست تخلیه مستأجر را دارد و مستأجر ولو با تخلف منتقل الیه (مستأجر دوم) و یا انقضای مدت اجاره حق درخواست تخلیه و فسخ اجاره نامه را ندارد وزیرا مالکیتی بر عین مستأجره ندارد و منافع آن را نیز به غیر منتقل نموده است لذا مجرمیت فقدان موقعیت قانونی و سمت مستأجر اول دادگاه نسبت به دعوی تخلیه او علیه مستأجر دوم باستناد بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی بایستی قراررد دعوی صادر نماید.

این استدلال هم با موازین شرعی سازگاری داردو بنابر اصول شرعی چون المؤمنین عند شروطهم و المؤمن اذا وعد وفا مستأجر اول نقض عهد نموده و از شروط قراردادی با موجر تخلف نموده و هم با موازین و عمومات قانونی انطباق دارد زیرا به دلالت ماده 10 قانون مدنی به جهت عدم استحقاق مستأجر اول در انتقال مورد اجاره به غیر، قرارداد وی مورد حمایت قانونگذار نمی باشد. بنابراین در هر سه فرض پاسخ سؤال منفی است مگر آنکه مستأجر اول حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد.

ذاقلی( مجتمع قضایی شهید محلاتی ):

مستفاده از قانون روابط مستأجر سال 76 از جمله تبصره 1 و 2 ماده 6 وماده 9 قانون چنانچه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد می تواند بدون انتقال سرقفلی ملک را به اجاره واگذار نماید نظر به اینکه با بقاء مالکیت مستأجر اول نسبت به سرقفلی و احیانا حق کسب و پیشه و تجارت رابطه حقوقی وی با ما لک اول همچنان استمرار دارد می تواند تحت شرایط قانون سال 76 تقاضای تخلیه مستأجر اخیر را بنماید.

علیرضا قاسمی (مجتمع قضایی خانواده 2):

در خصوص سؤال با لحاظ اینکه مورد سؤال دائر مدار موضوع داشتن یا نداشتن حق انتقال سرقفلی و به تبع آن منافع عین مستأجره برای مستأجر و نیز تفکیک بین انتقال سرقفلی و انتفاع منافع عین مستأجره می باشد(در فرض سؤال)؛ مستأجر در هر حال توان ماهیتی بر انتقال منافع عین مستأجر را داشته و این امر به نحوی بین مستأجر اول و مستأجر دوم رابطه استجاری با حفظ حقوق مستأجر اول بر سرقفلی یا حق کسب و پیشه ایجاد می نماید. و لذا مستأجر اول در صورت تخلف مستأجر دوم حق اخذ اجاره و تخلیه را در قالب قرارداد استیجاری و مطابق مفاد مواد قانون موجر و مستأجر مصوب 76 را خواهد داشت، والبته در صورتی که مستأجر اول حق انتقال منافع را نداشته باشد. برای مالک (موجر) حق اخذ اجاره و غیر ایجاد خواهد شد.

صدقی (محاکم تجدیدنظر استان تهران): ماده 14 بند2 قانون موجر و مستأجر سال 56 در صورت انتقال مورد اجاره به غیر مقرر نموده موجر صرفا می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. بنابراین در صورتی که مستأجر اول بدون حق انتقال، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد این عمل موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود بلکه صرفا حق فسخ و تخلیه برای مؤجر ایجادمی شود و تا موقعی که موجر از این حق استفاده ننماید و مبادرت به فسخ و تخلیه مورد اجاره نشود بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها، قرارداد اجاره بین مستأجر اول و مستأجر دوم معتبر بوده و بر فرض که مستأجر دوم از شرایط مقرر در اجاره دوم تخلف کرده باشد مستأجر اول حق فسخ عقد اجاره را دارد و نیز در صورت انقضا مدت عقد حق تخلیه را مطابق قانون سال 76 خواهد داشت و مورد از رأی وحدت رویه شماره9 مورخ10/3/1355 هیأت عمومی دیوانعالی کشور«مبنی براینکه با انتقال عین مستأجره از مستأجر اول به دوم رابطه استیجاری بین مستأجر اول قطع و با مستأجر دوم برقرار می شود » خارج است زیرا در مورد سؤال اولا انتقال به صورت تمام و کامل واقع نشده زیرا سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارب هنوز در مالکیت مستأجر اول باقی می باشد ثانیا با توجه به اینکه مستأجر اول حق انتقال نداشته این انتقال بین مستأجر اول و موجر رسمیت ندارد. ثالثا در مورد سؤال موجر هنوز به رابطه استیجاری مستأجر اول ودوم خدشه ای وارد نساخته و حکمی به نفع خود نگرفته تا مؤثر واقع شود بنابراین مورد سؤال از رأی وحدت رویه اشعاری خروج موضوعی دارد. و به اضافه مورد از معامله فضولی هم خارج است زیرا مستأجر اول مالک سرقفلی و منافع بوده، انتقال آن نیز انتقال مال غیر محسوب نمی شود بنابراین مورد سؤال از معامله فضولی هم خارج است و قیاس مواد با معامله فضولی قیاس مع الفارق و نا صحیح است.

و در نهایت اینکه بر فرض موجر قرارداد دوم اجاره را تنفیذ نماید سرقفلی مستأجر اول از بین نمی رود زیرا تنفیذ موجر موقعی می تواند مؤثر واقع باشد که مالکیت منافع و سرقفلی متعلق به وی باشد در حالیکه در ما نحن فیه مالکیت منافع و سرقفلی متعلق به شخص مستأجر اول است و همانطوریکه گفته شد قیاس مورد به معامله فضولی قیاس غیر صحیحی است و بر این اساس مورد مشمول قاعده اقدام یا اعراض نمی شود چون در اینجا مستأجر اول اقدامی علیه خود نکرده تا تنفیذ مؤجر به ضرر وی باشد و اعراض هم محتاج به قصد انشاء است چون نوعی ایقاع می باشد و در حالیکه در ما نحن فیه مستأجر اول قصد اعراض از سرقفلی و منافع را نداشته است.

نتیجه آنکه مستأجر اول صرفا در حد بند 2 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 56 تخلف کرده و در همان حد باید حسب مورد پاسخگو باشد بقیه آثاری که بعضی از حقوقدانان نظر داده اند به خلاف نص صریح قانون مذکور است.

نظرهای واصله چند نفر از قضات محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی:

دکتر پورنوری:

با توجه به اینکه بعضی معتقدند اجاره ملک و انتقال سرقفلی ازیکدیگر جدا می باشد و حتی در دقتر خانه برای هر کدام سند جداگانه تنظیم می شود این سؤال مطرح شده است.

قربانوند:

در این خصوص مباحثی مطرح شده است از جمله اینکه آیا اگر رابطه استیجاری مشمول قانون سال 56 باشد در صورت تمدید اجاره امکان اینکه مشمول قانون سال 76 شود می باشد یا خیر؟ در قانون جدی هدف همان سرقفلی است و انتقال را هم در نظر گرفته و حتی کلمه حق کسب و پیشه هم بکار برده نشده است حق کسب و پیشه بر اثر فعالیت تجاری ایجاد می شود سرقفلی در همان ابتدا گرفته شده در قانون سال 76 فقط سرقفلی گفته شده که باید به قیمت روز باش . اگر مستأجر اول به مستأجر دوم محل را اجاره دهد اینجا امکان پذیر نیست مگر با رضایت مالک و اگر نباشد انتقال به غیر محسوب می شود حتی در مورد مدیر شرکت هم وحدت رویه داریم . در اوایل تصویب قانون سال 76 بعضی مالکین برای حیله به قانون در هنگام تمدید قرارداد اجاره بر اساس مقررات قانون سال 76 تنظیم و سپس تقاضای تخلیه به استناد قانون جدید را می کردند . در حالی که سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در زمان حاکمیت قانون سال 56 ایجاد شده بود و صرف تمدید در زمان حاکمیت قانون 76 نمی توان آن را از بین برد لذا تمدید در زمان حاکمیت قانون جدید هیچ تأثیری ندارد . حال اگر مستأجر اول به مستأجر دوم اجاره دهد و در زمان حاکمیت قانون سال 76 باشد پس مشمول قانون جدید خواهد بود بهر حال حق مکتسبه زایل نخواهد شد.

پهلوانی:

مستأجر نمی تواند مالک سرقفلی باشد مگر اینکه بگوییم به اعتبار قرارداد منافع ملکی را که حق کسب و پیشه دارا شده است. اینها از هم جدا شدنی نیست در قانون سال 56 مقررات قهری و امره است و طرفین از حقوق قانونی آن استفاده می کنند. قانونگذار در سال 56 همیشه از حق کسب و پیشه و سرقفلی یاد کرده اینها در یک جا از هم تمیز داده می شود، زمانی که در ابتدا پولی بابت سرقفلی پرداخت شده باشد حق کسب و پیشه هم می باشد. اگر انعقاد قرار داد در سال 76 مد نظر باشد معتقدم مستأجر حق واگذاری ندارد و اگر واگذار کند قرارداد اجاره فسخ و تخلیه خواهد شد.

نجفی: عقد اجاره تملیک منفعت به مدت است و آن هم با احراز مالکیت آن ، مالکیت مستأجر هم مشروط به شروطی است و آن شروط بستگی به قدرت بر استیلا می باشد بحث این است که در اصل می تواند داشته باشد پس اگر مالک حق انتقال جزء و کل را نداده باشد که در اکثر اجاره ها به همین شکل است و مستأجر مسلوب الاراده می باشد در انتقال بنابراین در اصل واگذاری منوط به رضایت مالک است و خود این عقد مشکل دارد و علیه مستأجر اول می باشد چون به طور صحیح منعقد نشده و اسمش را مصالح و متصالح هم می گذارند. لذا چون واگذاری صحیح نیست به تبع آن و به اعتبار بطلان آن نمی تواند لکن چون عقد صحیحی نبوده می تواند تخلیه آن را بخواهد. یعنی فقط تخلیه را می تواند درخواست نماید ولی اجاره یا اجرت المثل نمی تواند بگیرد. چون رضایت مالک ملاک است و در اینجا عقد اول هم منفصل شده و طبق قانون تنها نصف سرقفلی به مستآجر اول تعلق می گیرد. در قانون برای تعدی و تفریط و تغییر هیچ حقی از بابت سرقفلی در نظر گرفته نشده تنها در خصوص انتقال به غیر چون مستأجر اول سالها کار کرده و زحمت کشیده نصف آن تعلق می گیرد.

سید رضایی:

کسی که حق انتقاع دارد دو حق قانونی و عرفی دارد حال اگر یک حق قایل شویم مسائلی مطرح می شود. به واسطه عقد اجاره با شرایط خاص در ملک تجاری ایجاد می شد و مستأجر صاحب حق انتقاع است اگر استمرار پیدا کند یک حق تدریجی الحصول ایجاد می شود مطابق قانون سابق و ربطی به رابطه اول هم نداشت به عبارتی حقی مستقل و تدریجی الحصول بود.

سیستم جدید قانون سال 76 گفته شده اگر اول حق قراردادی (سرقفلی) پرداخت شود باید در آخر نیز پرداخت پس می تواند این حق را داشته یا نداشته باشد . چه ایرادی دارد شخصی یکی از حقوق خود را واگذار کند. ما باید به ارکان متعارف توجه کنیم نه اینکه عرف پیش برود و ما دنبال آن بلکه ما باید دنبال راهکار منصفانه و نهادینه کردن روابط اجتماعی باشیم. در قدیم شخصی یک حیاط را اجاره می کرد. سپس اتاقهای اطراف حیاط را جداگانه به افراد دیگری اجاره می داد. تنها با مستأجر کل در ارتباط بود. لذا اگر مبناء،دو حق باشد می تواند.

سوری:

باتوجه به ضیق وقت به نظر من مستأجر هیچوقت مالک سرقفلی نمی شود مگر اینکه از قانون سال 76 نشأت گرفته باشد که آن هم در واقع همان حق کسب و پیشه است. اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد می تواند و اگر مدت منقضی شود دیگر مستأجر دوم با مالک رابطه استیجاری دارد و غیر این صورت مشمول ماده 30 هم می شود اگر مستأجر دوم هم تخلف کند به مستأجر اول ربطی ندارد.

دکتر پور نوری:

در سال 56 اصلا سرقفلی گفته نشده فقط حق کسب و پیشه می باشد بنابراین اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد قسمت دوم و سوم سؤال هم منتفی است انتقال سرقفلی همان انتقال عین اجاره است.

قربانوند:

 این سؤال در کمیسیون استان مطرح گردید. اکثریت قابل انتقال دانستند ولی نهایتا نتوانستند به نتیجه مطلوب برسند ایرادی که وارد بود مسئله کسب اجاره از مالک می باشد که همگی به اتفاق پذیرفتند باید با اجازه مالک باشد طراح سؤال در نظر داشته سرقفلی را به صورت عین و یک امر اعتباری عنوان کند در حالی که بین عین و منفعت فرق است و منفعت نمی تواند در حکم عین مستقل باشد زیرا در اثر زمان ایجاد می شود وقتی منفعت به کسی منتقل شد، مستأجر قبلی خارج و مستأجر دوم مالک منفعت می باشد بنابراین بدون انتقال سرقفلی امکان پذیر نمی باشد.

دکتر پورنوری:

در خصوص این سؤال قرار بود جناب آقای محمدرضا طاهری تحقیق و نتیجه را برای همکاران محترم در این جلسه اعلام نمایند.

محمدرضا طاهری:

با توجه به اینکه عنوان تز دکترای اینجانب سرقفلی بوده من یقین داشتم در استان به نتیجه نمی رسند. ابتدا سابقه و تاریخچه سرقفلی را مختصرا بیان می کنم. سرقفلی از ابتکارات حقوقی سوئیس است و در خود سوئیس خود سرقفلی موضوع بیع واقع می شود. سندی را البته بصورت ترجمه پیدا کردم که سرقفلی را حق بر اعیان می دانند. به عبارتی مالک سرقفلی مالک اعیان است و عرصه در مالکیت مالک می ماند.

در انگلیس هم ملکه مالک عرصه است ولی بنا را به اشخاص انتقال می دهند لذا حتی اگر بنا قابل انتقال باشد به صورت پیش ساخته می تواند آنرا بکند و با خود ببرد. سپس سرقفلی وارد حقوق فرانسه شد. در فرانسه یک حالت برزخ مانند بوجود آمد و آن را یک امتیاز برای مستأجر می دانند لذا بحث مالکیت بر اعیانی منتفی می شود. در حقوق ما هم که رومی - ژرمنی است از فرانسه اقتباس شده حال این امتیاز را در کشور ما حق می دانند ولی تجلی آن در قالب اجاره است مالک از ابتدا قرارداد اجاره تنظیم می کند و بیع سرقفلی نمی نویسد. در نظام فقهی هم حضرت امام(ره) رسما سرقفلی را غیر شرعی می دانند زیرا از نظر فقهی بیع به تمام موضوع به اختصاص دارد یعنی کاملا با نظام حقوقی سوئیس مغایر است.

چیزی که در نظام حقوقی ایران به موازات سرقفلی پیشرفت کرده حق کسب و پیشه می باشد که حق تبعی منشق از حق عینی است لذا سرقفلی یک نظام بیگانه است ما باید برای سرقفلی یک حقوق عینی در نظر بگیریم که این کار انجام نشده در زمان تصویب قانون موجر و مستأجر سال56 توجهی به مبنای سرقفلی نشده و در قانون سال76 که اصلا سرقفلی و حق کسب و پیشه را یکی دانسته است. ماحصل کلام اینکه سرقفلی در نظام حقوقی ما یک حق تبعی عینی است و در گرو همان حق اصلی است و از آنجایی که طبق قانون سال56 انتقال بدون اجازه مالک امکان ندارد لذا چنین کاری به هر ترتیبی که باشد در قالب صلح، هبه و .... اعتبار نداشته یعنی اصلا امر انتقال صورت نگرفته مانند اینکه هوا را فروخته باشد. لذا بدون اجازه مالک امکان پذیر نیست.

شفیع زاده:

حق سرقفلی را عرف تعیین می کند فقهای متأخر هم پذیرفته اند. در اسناد رسمی انتقال سرقفلی تنظیم می شود لذا با توجه به تحقیقاتی که دراین زمینه می فرمایید بهتر است از قم هم استعلام شود چون این امر حق مسلمی شده و در عرف به صورت بیع انجام می شود . در تحریر الوسیله با اینکه سرقفلی کلمه فارسی به صورت « هو السر قفلی » آمده بررسی و تحقیق در این خصوص باید در مجتمع شهید بهشتی صورت گیرد.

طاهری: ما برای اسناد رسمی نمی توانیم رویه ایجاد کنیم بلکه می خواهیم در امور قضایی رویه مشخصی ایجاد شود و با اصل سرقفلی هم مخالفتی نداریم.

سوری: اگر انتقال اجاره و انتقال سرقفلی یکی نباشد تعارض بین مستأجر اول و دوم ایجاد می شود و مستأجر دوم با سالها کار دیگر حقی برایش ایجاد نمی شود. لذا قابل تفکیک نمی باشد.

دکتر پورنوری:

دقیقا آنچه از تحریر الوسیله ترجمه شده در قانون پذیرفته شده است حال آیا سرقفلی با اجاره فرق دارد؟ منافع عین یکی می باشد رویه هم این را پذیرفته که انتقال سرقفلی با انتقال اجاره یکی است و با اجاره مالک باید صورت بگیرد لذا رابطه مستأجر اول با مالک قطع و انتقال اجاره با انتقال سرقفلی یکی می باشد.

متولی(مجتمع قضایی صدر):

در هر صورت وقتی انتقال صورت  گیرد بعد از انقضای مدت مستأجر اول می تواند تقاضای تخلیه کند.

رحیمی (مجتمع قضایی شهید مفتح):

 مستأجری که مالک منافع است در مدت قرارداد مجاز است عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد (با فرض اجازه انتقال به غیر) اگر این قرارداد اجاره برای کل مدت باشد بعد از پایان مدت دیگر سمتی نخواهد داشت و بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 رابطه استیجاری بین مالک عین و مستأجر دوم برقرار خواهد شد و مالک عین نمی تواند تخلیه وی را بخواهد مگر به جهت قانونی لیکن چنانچه موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد پس از انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه نماید.

رضوانفر (دادسرای انتظامی قضات):

هر چند که قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 بحث از حق کسب یا پیشه یا تجارت می نماید اما با توجه به قانون الحاق یک ماده به قانون مذکور مصوب سال 65 و قید «بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت» در ماده مذکور می توان پی برد که سرقفلی هم در قانون 56 پذیرفته شده است و مستأجری که حق انتقال به غیر درباره او سلب نشده و مدت هم در قانون 56 تأثیر ندارد می تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد و در این مرحله موجر تلقی می شود و حق فسخ خواهد داشت همچنین بر اساس قانون سال 76 با توجه به فرض سؤال که حق سرقفلی را برای خود نگهداشته می تواند تقاضای تخلیه نماید.

نظریه قریب به اتفاق اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه 4/4/83: طبق بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در صورت انتقال مورد اجاره به غیر موجر صرفا می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند لذا چنانچه مستأجر اول بدون حق انتقال ، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد این عمل موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود بلکه صرفا حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجاد می شو د و تا موقعی که موجر از این حق استفاده ننماید و مبادرت به فسخ و تخلیه مورد اجاره نشود بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها، قرارداد اجاره بین مستأجر اول (که مدت در اجاره وی با مالک عین مؤثر نیست) و مستأجر دوم معتبر می باشد که با توجه به فرض سؤال چون انتقال به صورت تمام و کامل واقع نشده و سرقفلی هنوز در مالکیت مستأجر اول باقی می باشدچنانچه مستأجر دوم از شرایط مقرر در اجاره تخلف کرده باشد مستأجر اول حق فسخ عقد اجاره را دارد و نیز در صورت انقضای مدت عقد حق تخلیه را مطابق قانون سال 76 خواهد داشت.

منبع:http://www.ghazavat.com/28/miz.htm

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
نویسندگان وبلاگ:
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :