وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری مقالات و مطالب حقوقی

hassani.org
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- ۱۳۸۸/۱٢/۱٩

 

 

بیع مال غیرمنقول با سند عادی

محمدرضا دلاوری، بازرس قضایی سازمان بازرسی کل کشور

از نظر شرعی و مقررات قانون مدنی، عقد بیع با تملک عین به عوض معلوم پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن به قصد انشا محقق می‌شود؛ به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند. با تحقق عقد بیع، معامله واقع شده محمول بر صحت است؛ مگر این که فساد آن معلوم شود. ازاین رو وقتی ایجاب و قبول از ناحیه بایع و مشتری صورت پذیرد و قصد طرفین و رضای آنها در صورت وجود اهلیت و معین بودن مورد معامله و مشروعیت جهت آن -که شرایط اساسی برای صحت معامله هستند- وجود داشته باشد، دیگر نمی توان خدشه ای بر این معامله وارد نمود و آن را مورد تردید قرار داد؛ زیرا بیع برابر شرع واقع شده است. عقد بیع اگر مطابق قانون منعقد گردیده و مخالف با آن نباشد، نه تنها از نفوذ برخوردار است؛ بلکه میان متعاملان و قائم مقام آنها لازم الاتباع است. در عقد بیع مطابق موازین شرعی و مواد 10، 183، 184، 190، 191، 193، 219، 220، 223، 338، 339 و 362 تفاوتی میان ایـن کـه بـیع راجع به مال منقول باشد یا غیرمنقول وجود ندارد. برابر این مقررات، بیعی که به طور صحیح واقع شود، بایع را مالک ثمن و مشتری را مالک مبیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن و سرانجام، بایع را ملزم به تسلیم مبیع و مشتری را ملزم به تأدیه ثمن می‌نماید. اما موضوع قابل تأمل، مخالفت بیع راجع به اموال غیرمنقول با مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 اسفند 1310 می‌باشد. این مواد مطابق نظریات شماره 7/36/62 مورخ 21 مرداد 1382، 7/12/78 مورخ 28 اردیبهشت 1373، 7/39/14 مورخ 16 آبان 1362، 7/36/75 مورخ 11 آبان 1362 و 7/250 مورخ 29 خرداد 1380 اداره کل حقوقی قوه قضاییه و نیز نظریه شماره 5736 مورخ 17 مهر 1361 شورای نگهبان از اعتبار شرعی و قانونی برخوردار بوده و تاکنون نسخ نشده اند. به موجب بند دو ماده 46 و بند یک ماده 47 قانون ثبت، تمامی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول به اجبار باید ثبت شوند. همچنین مطابق ماده 48 قانون ثبت، چنانچه سندی که باید به ثبت برسد، ثبت نشده باشد، در هیچ یک از اداره ها و محاکم پذیرفته نخواهد شد. متأسفانه مراجع قضایی این مواد را مورد توجه قرار نداده اند و با استناد به مقررات قانون مدنی، به ویژه ماده 10 این قانون، بیع مال غیرمنقول با سند عادی را مورد پذیرش قرار می‌دهند و به رأی وحدت رویه 569 مورخ 10 دی 1370 هیئت عمومی دیوان عالی کشور که اجازه رسیدگی به اختلافات متداعیین را در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، داده است، استناد می‌نمایند، در صورتی که بی توجهی به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت و ترتیب اثر دادن به اسناد عادی با برداشت ناصحیح از قوانین موضوعه بنا به دلایل زیر به هیچ وجه منطقی به نظر نمی رسد:

1-رأی وحدت رویه 569 مورخ 10 دی 1370 اجازه رسیدگی به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملک را داده و نه پذیرش سند عادی راجع به معامله عین یا منافع اموال غیرمنقول که ثبت آن مطابق مواد 46 و 47 قانون ثبت اجباری است. براساس این رأی به مراجع قضایی اجازه داده شده است که به اختلافات ملکی اصحاب دعوا به عنوان تنها مرجع رسمی تظلم خواهی رسیدگی نموده و ذی حق را بر کرسی حق از طریق صدور حکمی که جنبه اعلامی دارد و مطابق ماده چـهـار قـانون اجرای احکام مدنی نیازمند صدور اجراییه نیست، بنشانند. بدیهی است که ذی نفع می‌تواند با استناد به این حکم اعلامی -به عنوان یکی از دلایل مالکیت- مطابق مواد 46 و 47 قانون ثبت درخواست ثبت را از اداره ثبت بنماید و اداره مذکور با رعایت تشریفات قانونی مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک با بررسی دلایل متقاضی ثبت از جمله اصلی ترین دلیل که حکم دادگاه است، نسبت به انجام تشریفات ثبت ملک در دفتر املاک اقدام نماید.

2-ماده 10 قانون مدنی که مبنای پذیرش اسناد عادی راجع به اموال غیرمنقول است، در سال 1307 به تصویب رسیده و یک قانون عام می‌باشد. مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت نیز در سال 1310 مورد تصویب قرار گرفته و قانون خاص به شمار می‌روند. این مواد به عنوان قانون خاص، ماده 10 قانون مدنی را به عـنــوان قــانــون عــام در بــاب قـراردادهـای خصوصی راجع به معامله عین یا منافع اموال غیرمنقول نسخ نموده اند و ازاین رو ماده یاد شده دیگر نمی تواند مناط اعتبار و استناد درباره اموال غیرمنقول قبل از ثبت قرار گیرد.

3-از جمله مواد دیگری که به اسناد عــادی اعـتـبــار داده انـد، مـواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت هستند که به منظور اعتبار بخشیدن به سند عادی مورد استناد قرار می‌گیرند. در حالی که مواد مذکور در فرجه زمانی مشخصی به اسناد عادی اعتبار  داده اند و با انقضای مهلت مقرر در آنها و عدم تمدید قانون از سوی قانون گذار، کماکان ملاک عمل مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت هستند. با استناد به این مواد نیز نمی توان به اسناد عادی راجع به انتقال عین یا منافع اموال غیرمنقول اعتبار بخشید.

4-در ماده 10 قانون مدنی آمده است: <قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف قانون نباشد، نافذ است.> این ماده حاکی از آن است که اشخاص آزادند با یکدیگر هر نوع عقدی را منعقد سازند و به هر ترتیبی که به تـوافـق رسـیدند، در مقابل یکدیگر متعهد شوند. از این اصل به عنوان اصل <آزادی اراده و حاکمیت آن در انعقاد قراردادها> یاد می‌شود. تنها شرطی که نفوذ عقد بدان منوط شده این است که توافق متعاقدان مخالف قانون نباشد. مسئله قابل طرح، وضعیت توافق در مخالفت با قانون است؛ یعنی چنانچه در جایی که قانون گذار امر به انجام عملی نموده یا عـملی را نهی کرده، برخلاف آن توافقی صورت گیرد، این توافق نباید اعتبار قانونی داشته باشد. بدین ترتیب هرچند اعتبار شرعی آن محل تردید نباشد، به لحاظ مخالفت با قانون در نظامات دولتی باید بی اثر گردد تا ثبات در روابط حقوقی افراد و جامعه دچار اخـتـلال نـشـود. بـدیـهـی است در صورت پذیرش سند عادی که برخلاف نظر قانون گذار تنظیم شده، دلالت آن سند بر مالکیت را پذیرفته ایم. این در حالی است که ثبت معامله یک الزام قانونی است و تا این الزام صورت نگیرد، مقتضای عقد حاصل نمی شود و ثبت جزو شرایط عقد خواهد بود نه فرع بر آن. ازاین رو تا زمانی که ثبت انجام نشود، عقد برابر قانون واقع نشده است. براین اساس، ثبت و انتقال مالکیت نمی توانند جدا از هم باشند و پذیرش سند عادی متضمن بیع مال غیرمنقول بدون ثبت رسمی آن دلالت بر نقض نظر قانون گذار دارد که مالک را کسی می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده است.

5-صـاحـب جـواهـر می‌فـرمـایـد: <هر چیزی که نقض غرض و مقصود در اصل تشریح حکم باشد، حکم به بطلان آن داده می‌شود.> حال آیا می‌توان از این اصل چنین استنباط کرد که قانون گذار اجازه انجام امری خلاف نظر خود را تجویز نکرده و امری که بر نقض نظر او واقع شود، باطل است؟

6-عدم رعایت مقرراتی که قانون گذار آنها را ضروری دانسته موجب می‌شود که عمل ارزش و اعتبار نداشته باشد. ماده 10 قانون مدنی نفوذ قرارداد در میان افراد را نشانه عدم مخالفت آن با مقررات قانونی قرار داده و معاملات اموال غیرمنقول را زمانی پذیرفته که معامله ثبت شود. ازاین رو تا زمانی که ثبت صورت نگیرد، معامله ای واقع نشده است. هرچند ایجاب و قبول ممکن است برابر شرع واقع شود؛ اما ایجاب و قبول قانونی با ثبت همزمان عملی می‌گردد؛ یعنی هنگامی که دفتر امضا شود، درواقع ایجاب و قبول به طور قانونی صورت گرفته است.

7-سند عادی در هر حال مبایعه نامه تلقی نمی شود و بر فرض قبول از جهات قانونی، صرفاً می‌تواند حاکی از تعهد به انجام معامله باشد ولاغیر؛ زیرا به موجب مواد 10 و 219 قانون مدنی، معامله و قرارداد وقتی نافذ است که مطابق قانون باشد و چون به موجب حکم مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت -که از قواعد آمره و مربوط به نظم عمومی هستند- ثبت سند در دفتر اسناد رسمی الزامی است، بنابراین سند عادی بدون ثبت قانونی به عنوان دلیل معامله و بیع و درنتیجه به عنوان سند مالکیت، معتبر و قابل پذیرش نیست.

8-در این که بیع امری شرعی است، هیچ بحثی وجود ندارد؛ اما همان گونه که قانون گذار درباره ثبت ازدواج و طلاق و رجوع نظاماتی را وضع کرده که تبعیت از آنها الزامی است، درخصوص بیع مال غیرمنقول نیز تکلیف نموده که از مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت تمکین شود. چنانچه در امر ازدواج و طلاق و رجوع یا در امر بیع، این نظامات رعایت نشود، هیچ اشکال شرعی بر قضیه وارد نخواهد شد؛ اما از جهت قانونی، قضیه آثار خاص خود را دارد. به عنوان نمونه، چنانچه مردی بدون ثبت مبادرت به ازدواج دایم، طلاق و رجوع نماید، مطابق ماده 645 قانون مجازات اسلامی به حبس تعزیری تا یک سال محکوم می‌شود. درخصوص عدم ثبت بیع راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول، اثر قانونی قضیه عدم پذیرش سند بیع عادی در محاکم و اداره هاست. بنابراین چنانچه محاکم بخواهند به ماده 48 قانون ثبت بی توجه باشند و صرفاً جـنـبـه شـرعـی قـضیه را لحاظ کنند، نباید مجازات ماده 645 قانون مجازات اسلامی را نسبت به مرتکب اعمال نمایند؛ زیرا اگر درخصوص نکاح، طلاق و رجوع اختلافی بروز نماید، محاکم مجاز به ورود به رسیدگی و رفع اختلاف می‌باشند. در هر صورت، چنانچه محاکم نظامات وضع شده را مورد توجه قرار نداده و تنها به جنبه شرعی قضیه استناد کنند، دچار خلط مبحث شده اند، در حالی که آثار شرعی موضوع جدا از آثار قانونی و حقوقی آن است؛ زیرا نظاماتی که درجهت ایجاد نظم و انضباط در جامعه و تنسیق امور وضع می‌شوند و مخالفتی با مـوازیـن شـرعـی ندارند، باید تا زمانی که شورای نگهبان بی اعتباری آنها را اعلام نداشته، رعایت گردند.

9-عـدم رعـایـت ماده 48 قانون ثبت، دادگستری را با انبوهی از دعاوی نظیر تجاوز به اموال دولتی، انتقال مال غیر، الزام به تنظیم سند، ممانعت از حق تصرف عدوانی و ... مواجه نموده است، در حالی که با اعمال ماده 48 قانون مذکور وقت دادگستری بیهوده اشغال نشده و عدلیه به وظایف اصلی اش -که اقدام درجهت تثبیت امنیت داخلی و مجازات مـتـجـاوزان بـه حریم قانون است- خواهد پرداخت.

منبع:http://www.maavanews.ir/tabid/53/ctl/Edit/mid/373/Code/4110/Default.aspx

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315____ 66342303
نویسندگان وبلاگ:
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :