وبلاگ حقوقی محمد حسنی
گردآوری و ارائه مطالب متنوع و سودمندحقوقی
صفحات وبلاگ
کلمات کلیدی مطالب
- ۱۳۸٩/٦/٢۱

 

علی ‏اکبر ایزدی‏فر
دانشگاه مازندران، دانشکده علوم انسانی
گروه حقوق
چکیده:
یکی از معاملات مرسوم در جامعه ما «رهن و اجاره» در موضع اجاره اشیاست. آیا این نوع معامله مشروعیت دارد؟ آیا می‏توان در عقد اجاره شرط رهن کرد؟ در صورتی که شرط رهن در عقد اجاره صحیح باشد، آیا مرتهن (موجر) حق استفاده از عین مرهونه را دارد؟ آیا رهن کامل در اجاره صحیح است؟ آیا «رهن و اجاره» را می‏توان نوعی «شرط رهن در عقد اجاره» دانست؟ اینها سؤالاتی است که در این مقاله بررسی می‏شود.
کلید واژه‏ها: رهن، اجاره، ربای قرضی و صوری، نیت نامشروع، معامله محاباتی، ضمان مستأجر
اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است (ابن منظور، 1/77، 78) و در اصطلاح فقها، عبارت از عقدی است مبتنی بر تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم (شهید اول، اللّمعة، 155). در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالکِ منافعِ عین مستأجره می‏شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند».


ادامه مطلب ...
- ۱۳۸۸/۱٢/٢

 

سوال 307 - مستأجری که مالک سرقفلی است و رابطه استیجاری وی مشمول مقررات قانونی مؤجر و مستأجر سال 56 می باشد آیا می تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد ( بدون انتقال سرقفلی ) ؟

در صورت انعقاد اجاره با فرد مذکور چنانچه از شروط قرارداد اجاره تخلف شود مستأجر اول حق فسخ اجاره و تخلیه آن را دارد؟

چنانچه مدت قرارداد اجاره اخیر پایان یابد آیا می تواند باستناد مقررات قانون مؤجر و مستأجر سال 76 تقاضای تخلیه نماید؟

سفلایی ( دادگستری هشتگرد):

در فرض سؤال چنانچه حق انتقال به غیر به موجب قرارداد اجاره برای مستأجر وجود داشته باشد چون منعی در اجاره دوم نیست مستأجر می تواند آن را به غیر واگذار نماید لیکن چنانچه بدون پرداخت سرقفلی باشد در این خصوص که حق کسب و پیشه سابق برای مستأجر اول باقی مانده یا از بین رفته اختلاف نظر وجود داشته که اکثریت قضات داگستری هشتگرد اعتقاد به آن داشته که حق کسب و پیشه حقی مکتسب است که برای انتقاء آن نیاز به دلیل است که در ما نحن فیه وجود ندارد.

اقلیت معتقدند که حق کسب و پیشه به تبع تصرف و فعالیت مستأجر در مورد اجاره بوده که با قطع این ارتباط آن حق از بین رفته مگر اینکه این انتقال داخل در مدت اجاره یقین شده بین مؤجر و مستأجر اولیه باشد، و اتفاق نظر در صورت انقضاء مدت یا تخلف از شرط چنانچه حق درخواست تخلیه به اعتبار انقضاء مدت یا تخلف داخل در اجاره باشد مستأجر اول این حق را دارد.

شیبانی (رئیس کل دادگاههای عمومی و انقلاب تهران):

عنوان مستأجری که مالک سرقفلی می باشد بنظر صحیح نمی باشد زیرا سرقفلی حق مستقلی نمی باشد بلکه سرقفلی (حق کسب پیشه) در قانون 1356 در صورت تحقق موارد مذکور در قانون فوق الذکر مورد حکم قرار می گیرد و نه به عنوان حق مستقل ـ مستأجر در صورتی می تواند مورد اجاره را به اجاره بدهد که اولا حق انتقال به غیر داشته باشد و ثانیا -مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به غیر اجاره دهد (اعم از اینکه حق انتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد) دیگر امکان طرح دعوی بر علیه مستأجر جدید را نخواهد داشت، ضمنا  چنانچه اگر موضوع مشمول قانون سال 56 باشد دیگر نمی تواند مشمول قانون سال 76 قرار گیرد و بالعکس چرا که هر کدام از این دو قانون شرایط مخصوص خود را دارد (ماده 19 قانون سال56).

نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز):

در هر سه فرض فوق ، پاسخ منفی است زیرا:اولا حسب ماده 10 قانون موجر و مستأجر سال 56، چنانچه مستأجر قبل از انقضاء مدت قرار داد اصلی اجاره یا قبل از فسخ آن، مورد اجاره را ( در قرض اجازه مستأجر در انتقال مورد اجاره به غیر ) یا بدون انتقال سرقفلی به غیر منتقل نماید، برای مدت باقیمانده قرار داد اصلی، رابطه استیجاری میان مستأجر اول و مستأجر دوم برقرار خواهد شد. لیکن برای بعد از مدت مذکور، بلحاظ فقدان مالکیت مستأجر اول بر منافع مورد اجاره، رابطه استیجاری میان مستأجر دوم (متصرف، منتقل الیه) یا مالک برقرار خواهد شد. مضافا اینکه رأی وحدت رویه شماره 9 مورخ 10/3/55 هیأت عمومی دیوانعالی کشور نیز که ناظر بر قانون موجر و مستأجر سال 1339 می باشد بالحاظ وحدت موضوع با قانون موجر و مستأجر سال 1356، مقرر می دارد که با انتقال مورد اجاره به غیر، رابطه مستأجر اول با قسمتی که واگذار کرده کلا قطع می گردد. ثانیا - به موجب ماده 10 و 19 و بند 3 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 56، نمی توان تعلق منافع مورد اجاره و حق کسب و پیشه را از یکدیگر تفکیک نمود. زیرا هر گاه مستأجر بدون اجازه و یا با اجازه مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، به تبع این انتقال، حق کسب و پیشه نیز منتقل خواهد شد.

النهایه چنانچه با مجوز باشد، حق مزبور در مالکیت مستأجر جدید مستقر خواهد شد و چنانچه بدون اذن و اجاره مالک باشد، ضمن ایجاد حق فسخ اجاره و تخلیه برای مالک، صرفا نصف حق کسب و پیشه در حین تخلیه به متصرف و یا مستأجر حسب مورد، تعلق خواهد گرفت ( تبصره 1 ماده 19 و بند 2 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 1356).

ثالثا - بخلاف آنچه که در ماده 474 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده6 قانون موجر و مستأجر شهریور سال1376 آمده ، مطابق ماده10 قانون موجر و مستأجر سال 1356 اصولا مستأجر حق ندارد مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مگر اینکه از سوی موجر (مالک) کتبا این اختیار به مستأجر داده شده باشد. بنابراین خواه در طول مدت اجاره و خواه در خارج از مدت اجاره این حق برای مستأجر در انتقال مورد اجاره به غیر وجود ندارد.

علاوه بر این نکته مهم آن است که مطابق قانون موجر و مستأجر سال 1356 انقضاء مدت اجاره در اماکن استیجاری تجاری ، اساسا از اسباب و موجبات فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره نیست (مادتین 14 و 15 قانون موجر و مستأجر سال 1356) . بنابراین هر گاه مالک عین، ملک خود را به مستأجر به اجاره داده باشد با لحاظ شمولیت قانون موجر و مستأجر سال 1356، به صرف انقضاء مدت قرارداد اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید.بطریق اولی هر گاه مستأجر نیز در طول مدت اجاره خویش، عین مستأجره را به ثالث واگذار نمایدبا انقضاء مدت اجاره دوم نیز مستأجر اول حق تقاضای تخلیه علیه مستأجر دوم را نخواهد داشت.

 بنابراین با انتقال مورد اجاره از سوی مستأجر به غیر، خواه با اذن و اجازه مالک عین باشد و خواه بدون اذن او ، مستأجر اول اساسا نه به جهت انقضاء مدت اجاره دوم و نه از باب تخلف مستأجر دوم از شروط ضمن عقد اجاره دوم ، حق تخلیه و فسخ اجاره دوم را پیدا نخواهد کرد . تنها شخصی که ممکن است ذی حق باشد، صرفا مالک عین مستأجره است.

ثالثا - چنانچه مستأجر اول با اجازه کتبی مالک عین و تا قبل از انقضاء مدت اجاره اول ، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، مستأجر اول تنها مستحق مطالبه اجاره بها از مستأجر دوم تا انقضاء مدت قرارداد اجاره اول، می باشد ولی حق تخلیه ندارد.

اداره حقوقی دادگستری نیز به موجب نظریه مشورتی شماره 731/7 مورخ 21/2/1361 اعلام داشته که:

با توجه به ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به غیر، عین مستأجره را قبل از انقضاء مدت اجاره و برای بقیه مدت که مالک منافع می باشد به دیگری واگذار نماید، رابطه استیجاری مستأجر اول با مستأجر دوم فقط تا انقضاء مدت قرارداد اجاره مستأجر اول با مالک ملک است و در مدت مذکور مستأجر اول مسؤول پرداخت اجاره بها به مالک می باشد و پس از انقضاء مدت اجاره همانطور که از رأی شماره 402060 - 17/3/1355 هیأت عمومی دیوانعالی کشور استفاده می شود. رابطه حقوقی مستأجر اول با مستأجر دوم قطع شده و بین مستأجر دوم و مالک رابطه استیجاری برقرار می گردد.

موسوی ( مجتمع قضایی بعثت):

مقدمتا به سؤالات مشابهی که در نشست علمی قضات محاکم صلح سابق تهران مطرح شد و مفید خواهد بود اشاره می شود: 1- آیا مستأجری که حق واگذاری نداشته مع هذا مورد اجراه را به غیر منتقل نموده می تواند به طرفیت منتقل الیه بخواسته تخلیه اقامه دعوی کند؟ نظریه مورخ 28/4/63 دلالت دارد: در فرض مذکور چون مستأجر مالک عین نیست و مالکیت خود نسبت به منافع را نیز ولو من غیر حق به دیگری واگذار نموده علی هذا به علت فقدان سمت حق طرح دعوی علیه منتقل الیه را ندارد. 2-در نظریه مشابه دیگر مورخ 1/10/67 در مورد سؤالی مبنی بر اینکه مستأجر محل کسب فوت کرده ورثه او بدون داشتن حق انتقال به غیر مورد اجاره را به غیر واگذار کردند و تا کنون از سوی مالک اعتراض و اقدامی نشده است مدت هر دو اجاره خاتمه یافته و مستأجر جدید حاضر به پرداخت اجاره بها یا تخلیه نیست آیا ورثه می توانند درخواست تخلیه یامطالبه اجور نمایند؟ پاسخ داده شد با انتقال منافع مورد اجاره توسط ورثه مستأجر و انقضای مدت اجاره قانونا حقی برای ایشان از جهت تخلیه و مطالبه امور متصور نیست . زیرا آنها مالکیت خود نسبت به منافع مورد اجاره و همچنین حق استدامه تصرفات خویش را واگذار نموده و دیگر سمتی و نفعی برای ایشان باقی نمانده است چون مالکیت ایشان بر عین و منافع موجودیتی ندارد.

اما در پاسخ به سؤال ابتدا باید عرض شود سؤال به وضوح مطرح نشده است.مشخص نیست منظور از «بدون انتقال سرقفلی» یعنی مستأجر اول حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته یا اینکه به مستأجر جدید سرقفلی را واگذار نکرده است؟ به علاوه مشخص نکرده مالک چه واکنشی نشان داده است آیا رضایت داده یا مخالفت و اعتراض نموده است؟ به هر حال وضوح این شبهات در رفع حکم مؤثر است. با فرض اینکه مستأجر حق انتقال به غیر نداشت به لحاظ اینکه مراد موجر در اماکن تجاری شخصیت خود مستأجر است و این امر به موقعیت تجاری محل موثر می باشد و لذا اصل بر حفظ و ثبات رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر است، در صورت تخلف مستأجر و انتقال بدون مجوز مورد اجاره غیر فقط موجر حق فسخ اجاره نامه و درخواست تخلیه مستأجر را دارد و مستأجر ولو با تخلف منتقل الیه (مستأجر دوم) و یا انقضای مدت اجاره حق درخواست تخلیه و فسخ اجاره نامه را ندارد وزیرا مالکیتی بر عین مستأجره ندارد و منافع آن را نیز به غیر منتقل نموده است لذا مجرمیت فقدان موقعیت قانونی و سمت مستأجر اول دادگاه نسبت به دعوی تخلیه او علیه مستأجر دوم باستناد بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی بایستی قراررد دعوی صادر نماید.

این استدلال هم با موازین شرعی سازگاری داردو بنابر اصول شرعی چون المؤمنین عند شروطهم و المؤمن اذا وعد وفا مستأجر اول نقض عهد نموده و از شروط قراردادی با موجر تخلف نموده و هم با موازین و عمومات قانونی انطباق دارد زیرا به دلالت ماده 10 قانون مدنی به جهت عدم استحقاق مستأجر اول در انتقال مورد اجاره به غیر، قرارداد وی مورد حمایت قانونگذار نمی باشد. بنابراین در هر سه فرض پاسخ سؤال منفی است مگر آنکه مستأجر اول حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد.

ذاقلی( مجتمع قضایی شهید محلاتی ):

مستفاده از قانون روابط مستأجر سال 76 از جمله تبصره 1 و 2 ماده 6 وماده 9 قانون چنانچه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد می تواند بدون انتقال سرقفلی ملک را به اجاره واگذار نماید نظر به اینکه با بقاء مالکیت مستأجر اول نسبت به سرقفلی و احیانا حق کسب و پیشه و تجارت رابطه حقوقی وی با ما لک اول همچنان استمرار دارد می تواند تحت شرایط قانون سال 76 تقاضای تخلیه مستأجر اخیر را بنماید.

علیرضا قاسمی (مجتمع قضایی خانواده 2):

در خصوص سؤال با لحاظ اینکه مورد سؤال دائر مدار موضوع داشتن یا نداشتن حق انتقال سرقفلی و به تبع آن منافع عین مستأجره برای مستأجر و نیز تفکیک بین انتقال سرقفلی و انتفاع منافع عین مستأجره می باشد(در فرض سؤال)؛ مستأجر در هر حال توان ماهیتی بر انتقال منافع عین مستأجر را داشته و این امر به نحوی بین مستأجر اول و مستأجر دوم رابطه استجاری با حفظ حقوق مستأجر اول بر سرقفلی یا حق کسب و پیشه ایجاد می نماید. و لذا مستأجر اول در صورت تخلف مستأجر دوم حق اخذ اجاره و تخلیه را در قالب قرارداد استیجاری و مطابق مفاد مواد قانون موجر و مستأجر مصوب 76 را خواهد داشت، والبته در صورتی که مستأجر اول حق انتقال منافع را نداشته باشد. برای مالک (موجر) حق اخذ اجاره و غیر ایجاد خواهد شد.

صدقی (محاکم تجدیدنظر استان تهران): ماده 14 بند2 قانون موجر و مستأجر سال 56 در صورت انتقال مورد اجاره به غیر مقرر نموده موجر صرفا می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. بنابراین در صورتی که مستأجر اول بدون حق انتقال، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد این عمل موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود بلکه صرفا حق فسخ و تخلیه برای مؤجر ایجادمی شود و تا موقعی که موجر از این حق استفاده ننماید و مبادرت به فسخ و تخلیه مورد اجاره نشود بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها، قرارداد اجاره بین مستأجر اول و مستأجر دوم معتبر بوده و بر فرض که مستأجر دوم از شرایط مقرر در اجاره دوم تخلف کرده باشد مستأجر اول حق فسخ عقد اجاره را دارد و نیز در صورت انقضا مدت عقد حق تخلیه را مطابق قانون سال 76 خواهد داشت و مورد از رأی وحدت رویه شماره9 مورخ10/3/1355 هیأت عمومی دیوانعالی کشور«مبنی براینکه با انتقال عین مستأجره از مستأجر اول به دوم رابطه استیجاری بین مستأجر اول قطع و با مستأجر دوم برقرار می شود » خارج است زیرا در مورد سؤال اولا انتقال به صورت تمام و کامل واقع نشده زیرا سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارب هنوز در مالکیت مستأجر اول باقی می باشد ثانیا با توجه به اینکه مستأجر اول حق انتقال نداشته این انتقال بین مستأجر اول و موجر رسمیت ندارد. ثالثا در مورد سؤال موجر هنوز به رابطه استیجاری مستأجر اول ودوم خدشه ای وارد نساخته و حکمی به نفع خود نگرفته تا مؤثر واقع شود بنابراین مورد سؤال از رأی وحدت رویه اشعاری خروج موضوعی دارد. و به اضافه مورد از معامله فضولی هم خارج است زیرا مستأجر اول مالک سرقفلی و منافع بوده، انتقال آن نیز انتقال مال غیر محسوب نمی شود بنابراین مورد سؤال از معامله فضولی هم خارج است و قیاس مواد با معامله فضولی قیاس مع الفارق و نا صحیح است.

و در نهایت اینکه بر فرض موجر قرارداد دوم اجاره را تنفیذ نماید سرقفلی مستأجر اول از بین نمی رود زیرا تنفیذ موجر موقعی می تواند مؤثر واقع باشد که مالکیت منافع و سرقفلی متعلق به وی باشد در حالیکه در ما نحن فیه مالکیت منافع و سرقفلی متعلق به شخص مستأجر اول است و همانطوریکه گفته شد قیاس مورد به معامله فضولی قیاس غیر صحیحی است و بر این اساس مورد مشمول قاعده اقدام یا اعراض نمی شود چون در اینجا مستأجر اول اقدامی علیه خود نکرده تا تنفیذ مؤجر به ضرر وی باشد و اعراض هم محتاج به قصد انشاء است چون نوعی ایقاع می باشد و در حالیکه در ما نحن فیه مستأجر اول قصد اعراض از سرقفلی و منافع را نداشته است.

نتیجه آنکه مستأجر اول صرفا در حد بند 2 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 56 تخلف کرده و در همان حد باید حسب مورد پاسخگو باشد بقیه آثاری که بعضی از حقوقدانان نظر داده اند به خلاف نص صریح قانون مذکور است.

نظرهای واصله چند نفر از قضات محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی:

دکتر پورنوری:

با توجه به اینکه بعضی معتقدند اجاره ملک و انتقال سرقفلی ازیکدیگر جدا می باشد و حتی در دقتر خانه برای هر کدام سند جداگانه تنظیم می شود این سؤال مطرح شده است.

قربانوند:

در این خصوص مباحثی مطرح شده است از جمله اینکه آیا اگر رابطه استیجاری مشمول قانون سال 56 باشد در صورت تمدید اجاره امکان اینکه مشمول قانون سال 76 شود می باشد یا خیر؟ در قانون جدی هدف همان سرقفلی است و انتقال را هم در نظر گرفته و حتی کلمه حق کسب و پیشه هم بکار برده نشده است حق کسب و پیشه بر اثر فعالیت تجاری ایجاد می شود سرقفلی در همان ابتدا گرفته شده در قانون سال 76 فقط سرقفلی گفته شده که باید به قیمت روز باش . اگر مستأجر اول به مستأجر دوم محل را اجاره دهد اینجا امکان پذیر نیست مگر با رضایت مالک و اگر نباشد انتقال به غیر محسوب می شود حتی در مورد مدیر شرکت هم وحدت رویه داریم . در اوایل تصویب قانون سال 76 بعضی مالکین برای حیله به قانون در هنگام تمدید قرارداد اجاره بر اساس مقررات قانون سال 76 تنظیم و سپس تقاضای تخلیه به استناد قانون جدید را می کردند . در حالی که سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در زمان حاکمیت قانون سال 56 ایجاد شده بود و صرف تمدید در زمان حاکمیت قانون 76 نمی توان آن را از بین برد لذا تمدید در زمان حاکمیت قانون جدید هیچ تأثیری ندارد . حال اگر مستأجر اول به مستأجر دوم اجاره دهد و در زمان حاکمیت قانون سال 76 باشد پس مشمول قانون جدید خواهد بود بهر حال حق مکتسبه زایل نخواهد شد.

پهلوانی:

مستأجر نمی تواند مالک سرقفلی باشد مگر اینکه بگوییم به اعتبار قرارداد منافع ملکی را که حق کسب و پیشه دارا شده است. اینها از هم جدا شدنی نیست در قانون سال 56 مقررات قهری و امره است و طرفین از حقوق قانونی آن استفاده می کنند. قانونگذار در سال 56 همیشه از حق کسب و پیشه و سرقفلی یاد کرده اینها در یک جا از هم تمیز داده می شود، زمانی که در ابتدا پولی بابت سرقفلی پرداخت شده باشد حق کسب و پیشه هم می باشد. اگر انعقاد قرار داد در سال 76 مد نظر باشد معتقدم مستأجر حق واگذاری ندارد و اگر واگذار کند قرارداد اجاره فسخ و تخلیه خواهد شد.

نجفی: عقد اجاره تملیک منفعت به مدت است و آن هم با احراز مالکیت آن ، مالکیت مستأجر هم مشروط به شروطی است و آن شروط بستگی به قدرت بر استیلا می باشد بحث این است که در اصل می تواند داشته باشد پس اگر مالک حق انتقال جزء و کل را نداده باشد که در اکثر اجاره ها به همین شکل است و مستأجر مسلوب الاراده می باشد در انتقال بنابراین در اصل واگذاری منوط به رضایت مالک است و خود این عقد مشکل دارد و علیه مستأجر اول می باشد چون به طور صحیح منعقد نشده و اسمش را مصالح و متصالح هم می گذارند. لذا چون واگذاری صحیح نیست به تبع آن و به اعتبار بطلان آن نمی تواند لکن چون عقد صحیحی نبوده می تواند تخلیه آن را بخواهد. یعنی فقط تخلیه را می تواند درخواست نماید ولی اجاره یا اجرت المثل نمی تواند بگیرد. چون رضایت مالک ملاک است و در اینجا عقد اول هم منفصل شده و طبق قانون تنها نصف سرقفلی به مستآجر اول تعلق می گیرد. در قانون برای تعدی و تفریط و تغییر هیچ حقی از بابت سرقفلی در نظر گرفته نشده تنها در خصوص انتقال به غیر چون مستأجر اول سالها کار کرده و زحمت کشیده نصف آن تعلق می گیرد.

سید رضایی:

کسی که حق انتقاع دارد دو حق قانونی و عرفی دارد حال اگر یک حق قایل شویم مسائلی مطرح می شود. به واسطه عقد اجاره با شرایط خاص در ملک تجاری ایجاد می شد و مستأجر صاحب حق انتقاع است اگر استمرار پیدا کند یک حق تدریجی الحصول ایجاد می شود مطابق قانون سابق و ربطی به رابطه اول هم نداشت به عبارتی حقی مستقل و تدریجی الحصول بود.

سیستم جدید قانون سال 76 گفته شده اگر اول حق قراردادی (سرقفلی) پرداخت شود باید در آخر نیز پرداخت پس می تواند این حق را داشته یا نداشته باشد . چه ایرادی دارد شخصی یکی از حقوق خود را واگذار کند. ما باید به ارکان متعارف توجه کنیم نه اینکه عرف پیش برود و ما دنبال آن بلکه ما باید دنبال راهکار منصفانه و نهادینه کردن روابط اجتماعی باشیم. در قدیم شخصی یک حیاط را اجاره می کرد. سپس اتاقهای اطراف حیاط را جداگانه به افراد دیگری اجاره می داد. تنها با مستأجر کل در ارتباط بود. لذا اگر مبناء،دو حق باشد می تواند.

سوری:

باتوجه به ضیق وقت به نظر من مستأجر هیچوقت مالک سرقفلی نمی شود مگر اینکه از قانون سال 76 نشأت گرفته باشد که آن هم در واقع همان حق کسب و پیشه است. اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد می تواند و اگر مدت منقضی شود دیگر مستأجر دوم با مالک رابطه استیجاری دارد و غیر این صورت مشمول ماده 30 هم می شود اگر مستأجر دوم هم تخلف کند به مستأجر اول ربطی ندارد.

دکتر پور نوری:

در سال 56 اصلا سرقفلی گفته نشده فقط حق کسب و پیشه می باشد بنابراین اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد قسمت دوم و سوم سؤال هم منتفی است انتقال سرقفلی همان انتقال عین اجاره است.

قربانوند:

 این سؤال در کمیسیون استان مطرح گردید. اکثریت قابل انتقال دانستند ولی نهایتا نتوانستند به نتیجه مطلوب برسند ایرادی که وارد بود مسئله کسب اجاره از مالک می باشد که همگی به اتفاق پذیرفتند باید با اجازه مالک باشد طراح سؤال در نظر داشته سرقفلی را به صورت عین و یک امر اعتباری عنوان کند در حالی که بین عین و منفعت فرق است و منفعت نمی تواند در حکم عین مستقل باشد زیرا در اثر زمان ایجاد می شود وقتی منفعت به کسی منتقل شد، مستأجر قبلی خارج و مستأجر دوم مالک منفعت می باشد بنابراین بدون انتقال سرقفلی امکان پذیر نمی باشد.

دکتر پورنوری:

در خصوص این سؤال قرار بود جناب آقای محمدرضا طاهری تحقیق و نتیجه را برای همکاران محترم در این جلسه اعلام نمایند.

محمدرضا طاهری:

با توجه به اینکه عنوان تز دکترای اینجانب سرقفلی بوده من یقین داشتم در استان به نتیجه نمی رسند. ابتدا سابقه و تاریخچه سرقفلی را مختصرا بیان می کنم. سرقفلی از ابتکارات حقوقی سوئیس است و در خود سوئیس خود سرقفلی موضوع بیع واقع می شود. سندی را البته بصورت ترجمه پیدا کردم که سرقفلی را حق بر اعیان می دانند. به عبارتی مالک سرقفلی مالک اعیان است و عرصه در مالکیت مالک می ماند.

در انگلیس هم ملکه مالک عرصه است ولی بنا را به اشخاص انتقال می دهند لذا حتی اگر بنا قابل انتقال باشد به صورت پیش ساخته می تواند آنرا بکند و با خود ببرد. سپس سرقفلی وارد حقوق فرانسه شد. در فرانسه یک حالت برزخ مانند بوجود آمد و آن را یک امتیاز برای مستأجر می دانند لذا بحث مالکیت بر اعیانی منتفی می شود. در حقوق ما هم که رومی - ژرمنی است از فرانسه اقتباس شده حال این امتیاز را در کشور ما حق می دانند ولی تجلی آن در قالب اجاره است مالک از ابتدا قرارداد اجاره تنظیم می کند و بیع سرقفلی نمی نویسد. در نظام فقهی هم حضرت امام(ره) رسما سرقفلی را غیر شرعی می دانند زیرا از نظر فقهی بیع به تمام موضوع به اختصاص دارد یعنی کاملا با نظام حقوقی سوئیس مغایر است.

چیزی که در نظام حقوقی ایران به موازات سرقفلی پیشرفت کرده حق کسب و پیشه می باشد که حق تبعی منشق از حق عینی است لذا سرقفلی یک نظام بیگانه است ما باید برای سرقفلی یک حقوق عینی در نظر بگیریم که این کار انجام نشده در زمان تصویب قانون موجر و مستأجر سال56 توجهی به مبنای سرقفلی نشده و در قانون سال76 که اصلا سرقفلی و حق کسب و پیشه را یکی دانسته است. ماحصل کلام اینکه سرقفلی در نظام حقوقی ما یک حق تبعی عینی است و در گرو همان حق اصلی است و از آنجایی که طبق قانون سال56 انتقال بدون اجازه مالک امکان ندارد لذا چنین کاری به هر ترتیبی که باشد در قالب صلح، هبه و .... اعتبار نداشته یعنی اصلا امر انتقال صورت نگرفته مانند اینکه هوا را فروخته باشد. لذا بدون اجازه مالک امکان پذیر نیست.

شفیع زاده:

حق سرقفلی را عرف تعیین می کند فقهای متأخر هم پذیرفته اند. در اسناد رسمی انتقال سرقفلی تنظیم می شود لذا با توجه به تحقیقاتی که دراین زمینه می فرمایید بهتر است از قم هم استعلام شود چون این امر حق مسلمی شده و در عرف به صورت بیع انجام می شود . در تحریر الوسیله با اینکه سرقفلی کلمه فارسی به صورت « هو السر قفلی » آمده بررسی و تحقیق در این خصوص باید در مجتمع شهید بهشتی صورت گیرد.

طاهری: ما برای اسناد رسمی نمی توانیم رویه ایجاد کنیم بلکه می خواهیم در امور قضایی رویه مشخصی ایجاد شود و با اصل سرقفلی هم مخالفتی نداریم.

سوری: اگر انتقال اجاره و انتقال سرقفلی یکی نباشد تعارض بین مستأجر اول و دوم ایجاد می شود و مستأجر دوم با سالها کار دیگر حقی برایش ایجاد نمی شود. لذا قابل تفکیک نمی باشد.

دکتر پورنوری:

دقیقا آنچه از تحریر الوسیله ترجمه شده در قانون پذیرفته شده است حال آیا سرقفلی با اجاره فرق دارد؟ منافع عین یکی می باشد رویه هم این را پذیرفته که انتقال سرقفلی با انتقال اجاره یکی است و با اجاره مالک باید صورت بگیرد لذا رابطه مستأجر اول با مالک قطع و انتقال اجاره با انتقال سرقفلی یکی می باشد.

متولی(مجتمع قضایی صدر):

در هر صورت وقتی انتقال صورت  گیرد بعد از انقضای مدت مستأجر اول می تواند تقاضای تخلیه کند.

رحیمی (مجتمع قضایی شهید مفتح):

 مستأجری که مالک منافع است در مدت قرارداد مجاز است عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد (با فرض اجازه انتقال به غیر) اگر این قرارداد اجاره برای کل مدت باشد بعد از پایان مدت دیگر سمتی نخواهد داشت و بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 رابطه استیجاری بین مالک عین و مستأجر دوم برقرار خواهد شد و مالک عین نمی تواند تخلیه وی را بخواهد مگر به جهت قانونی لیکن چنانچه موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد پس از انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه نماید.

رضوانفر (دادسرای انتظامی قضات):

هر چند که قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 بحث از حق کسب یا پیشه یا تجارت می نماید اما با توجه به قانون الحاق یک ماده به قانون مذکور مصوب سال 65 و قید «بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت» در ماده مذکور می توان پی برد که سرقفلی هم در قانون 56 پذیرفته شده است و مستأجری که حق انتقال به غیر درباره او سلب نشده و مدت هم در قانون 56 تأثیر ندارد می تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد و در این مرحله موجر تلقی می شود و حق فسخ خواهد داشت همچنین بر اساس قانون سال 76 با توجه به فرض سؤال که حق سرقفلی را برای خود نگهداشته می تواند تقاضای تخلیه نماید.

نظریه قریب به اتفاق اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه 4/4/83: طبق بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در صورت انتقال مورد اجاره به غیر موجر صرفا می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند لذا چنانچه مستأجر اول بدون حق انتقال ، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد این عمل موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود بلکه صرفا حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجاد می شو د و تا موقعی که موجر از این حق استفاده ننماید و مبادرت به فسخ و تخلیه مورد اجاره نشود بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها، قرارداد اجاره بین مستأجر اول (که مدت در اجاره وی با مالک عین مؤثر نیست) و مستأجر دوم معتبر می باشد که با توجه به فرض سؤال چون انتقال به صورت تمام و کامل واقع نشده و سرقفلی هنوز در مالکیت مستأجر اول باقی می باشدچنانچه مستأجر دوم از شرایط مقرر در اجاره تخلف کرده باشد مستأجر اول حق فسخ عقد اجاره را دارد و نیز در صورت انقضای مدت عقد حق تخلیه را مطابق قانون سال 76 خواهد داشت.

منبع:http://www.ghazavat.com/28/miz.htm

- ۱۳۸۸/۱۱/۱

 

دکتر پرویز نوین:

قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظیم یافته است. بدین ترتیب، شاید اصلح باشد که قانون مذکور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسی قرار گیرد.

ماده (1):  1- به موجب ماده(1) این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده (11) قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (26/5/1376) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدنی که می گوید:«قوانین 15 روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ 2/7/1376 را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند. 2- خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ،1376 کلیه اماکن استیجاری - اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره-، تابع قانون ذکر شده می باشند. 3- قانون سال 1376 یک قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد که برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون 1376 و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه کرد.

توضیح حقوقی:  باختصار ذکر می گردد که قوانین مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غیرآمره هستند، مگر آنکه قانونی به طور صریح یا ضمنی خود را آمره اعلام کند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که خود را آمره قلمداد کرده است. قانون آمره، بدان معناست که هرگونه توافق، به عنوان مثال میان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در یک قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائی، باطل و بی اثر می باشد.

مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماکن تجاری)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق کنند که مستأجر هنگام تخلیه ملک تجاری، حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت و موجر بخواهد به این توافق کتبی استناد کند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقی بوده و بی اثر است. یا مستأجر در ملک تجاری تعهد کند، که در پایان مدت قرارداد اجاره، مکلف به تخلیه ملک تجاری می باشد و موجر بخواهد بدین توافق استناد کند، باطل و بی اثر است.

نکته دومی را که می خواهم توضیح دهم، مشعر بر آن است که هرگاه شک یا تردید کنیم که قانونی آمره یا غیره آمره می باشد، قانون غیر آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زیرا در نظام حقوقی ما (در روابط حقوقی)، اصل حاکمیت اراده (آزادی اراده) یا شرایط مقرر میان طرفین است. به ماده (10) قانون مدنی در این خصوص مراجعه و استناد فرمایید. قانون آمره، دارای سه عنصر اساسی می باشد:کلیه قوانین مربوط به نظم عمومی public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومی public decency و مربوط به سیاست عمومی دولت public policy of state آمره می باشند.

4- قراردادهای اجاره ای کتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال 1376 می باشند. در این قانون، ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شکلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی کند و مشمول قانون سال 1376 نمی باشند؛ مانند واگذاری یک ویلای شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده ای برای اقامت و استراحت. البته این گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدنی، لازم الاجرا و قابل رسیدگی است ولی می توانند مشمول قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در این خصوص، می توان به بند «3» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه کرد.

5- به موجب ماده (1)، قرارداد های اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند، مشمول قانون سال 1376 می باشند؛ لذا قراردادهایی که قبل از تاریخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاریخ موصوف مجددا تمدید شوند، نمی توانند مشمول قانون فوق باشند ولی متأسفانه تبصره ماده(2) آیین نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض کرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجریه یا هیأت دولت که مسؤول تهیه آیین نامه برای قوانین است، نمی تواند به امر قانون گذاری بپردازد. آیین نامه شکل اجرائی قانون را بیان می کند و توضیح می دهد). این تبصره با بند «1» ماده (2) آیین نامه نیز در تعارض است.

تبصره ماده (2) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون برای اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». این تبصره مورد اعتراض هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته، آن را باطل اعلام کرده است: «به رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرمایید». در این جا ضروری می دانم که به اصل (170) قانون اساسی اشاره کنم که می گوید:«قضات دادگاهها مکلفند از اجرای تصویب نامه ها و آیین نامه های دولتی که مخالف با قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه است، خودداری کنند و هرکس می تواند ابطال این گونه مقررات را از دیوان عدالت اداری تقاضا کند».

ماده  (2):  1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدنی؛ قراردادهای اجاره بایستی مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در این قانون، ذکر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاری- جنبه صوری نداشته و موجر در انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید (ماده«3»قانون)، اعم از اینکه ملک مورد اجاره مسکونی باشد یا تجاری. 2- از نظر شرایط شکلی، ماده (2) قانون اعلام می دارد که دو نفر گواه باید ذیل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند.

اولا- لزوم امضای دو نفر شاهد یا گواه در ذیل قرارداد، چندان روشن نیست. در هیچ یک از قوانین قبلی، چنین قیدی وجود نداشت.

ثانیا - قرارداد اجاره- اعم از آنکه رسمی باشد یا عادی و دو نفر گواه ذیل آن را امضا کنند یا خیر-، باز هم می توان در دادگاه نسبت به آن، ادعای جعل، انکار یا تردید کرد.

ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجرای عدم رعایت قید مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضای دو نفر گواه، قرارداد باطل است یا غیر نافذ یا صحیح؟

البته طبق بند «5» از ماده (2) آیین نامه قانون سال ،1376 در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمی باشد، ولی آیین مذکور اعلام نکرده است که چنین قانونی مشمول کدام قانون قرار می گیرد؟ رویه قضائی دادگاهها، راه حل مناسبی را در نظر گرفته است؛ بدین معنا که هرگاه در قرارداد اجاره شرایط شکلی برابر قانون رعایت نشده باشد؛ در اجاره اماکن مسکونی، برابر قانون سال 1362 و در اماکن تجاری، برابر قانون سال 1356 رسیدگی می شود.

ماده (3): 1- اساس بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یک هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی. برخلاف قانون سال 1356 که انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری که قبلا اشاره گردید، ذکر مدت در قرارداد اجاره برای اماکن تجاری، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده (468) قانون مدنی صورت می گرفت.

2- قانون سال ،1376 تخلیه را فقط به لحاظ انقضای مدت، مد نظر قرار داده است. بدیهی است که در موارد دیگر تخلیه، همچنان که ماده(1) همین قانون پیشنهاد می کند، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. مانند تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و یا تخلیه به علت تغییر کاربری مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و یا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در این خصوص، می توان به بند «4» از ماده(2) آیین نامه قانون فوق در زمینه موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد کرد.این جانب معتقدم که آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکونی صدق می کند. در مورد اماکن تجاری، چنانچه تخلیه به علت انقضای مدت نباشد، با اشکال زیاد و با تردید می توان به قانون سال 1356 مراجعه کرد؛ زیرا این تعارض پیش می آید که پس از صدور حکم تخلیه با استناد به قانون سال 1356 در اماکن تجاری، آیا باید به مستأجر سرقفلی پرداخت کرد یا خیر؟ این اشکال از این بابت است که در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلی به موجر نداده باشد، هنگام تخلیه نمی تواند مطالبه سرقفلی کند و بر عکس، در قانون سال 1356- اعم از آنکه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخلیه، از موجر سرقفلی می گیرد (مگر مواردی که مستأجر مقصر قلمداد شود).

این جانب بدین شکل، پیشنهاد می کنم که رویه قضائی به شرح زیر، تدوین و اجرا گردد:«دادرس می تواند صدور حکم تخلیه در اماکن تجاری را به یکی از موارد و مواد قانون سال 1356 مستند کرده و با توجه به تاریخ انعقاد عقد اجاره که بعد از تاریخ 2/7/1376 می باشد، مسأله  تأدیه یا عدم تأدیه را به تبصره«2» از ماده(6) قانون سال 1376 استناد دهد».

3- در ماده (3) قانون سال ،1376 برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، کافی است. بدیهی است که درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.

توضیح حقوقی: توجه خواهیم داشت، در سایر موارد تقاضای تخلیه، باستثنای انقضای مدت قرارداد، الزامی برای رعایت قید «تخلیه ظرف یک هفته» وجود ندارد؛ چون حکم تخلیه از شمول قانون سال 1376 خارج شده است (به بند «4» از ماده(2) آیین نامه، قانون سال 1376 مراجعه فرمایید).

دستور صدور تخلیه، ظرف یک هفته، پس از انقضای مدت و تقدیم تقاضای موجر، بنابرقاعده بایستی مسبوق به سابقه ای باشد. تعداد زیادی خانه، آپارتمان و یا املاک دیگری وجود دارند که مالکین آنها از بیم عدم تخلیه توسط مستأجر در انقضای مدت و بناچار مراجعه به دادگستری و درگیرشدن در تشریفات آیین دادرسی و صرف هزینه های ناخواسته؛ از اجاره دادن ملک خود، خودداری می کنند. ظاهرا قانونگذار برای ایجاد اطمینان در مالکین یا موجر (که در صورت انقضای مدت اجاره، می توانند ملک خود را ظرف یک هفته مجددا در اختیار خود داشته باشند) و رعایت اصل احترام به حق مالکیت (که بزرگترین و اساسی ترین حق عینی فرد در جامعه است) و رعایت قاعده تسلیط؛ ماده(3) را وضع کرده است و از این بابت، این امر را بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر تلقی می کنیم.

با توجه به نکات طرح شده، به نظر می رسدکه تخلیه ظرف یک هفته در سایر موارد، اساسا امکان پذیر نباشد. مثلا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها نیازمند رسیدگی است. یا تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر نیز محتاج به رسیدگی و نظر کارشناس است.حال، آیا واقعا قانون گذار، این مسائل را مدنظر داشته و به همین دلیل، تخلیه ظرف یک هفته را فقط اختصاص به انقضای مدت داده است یا خیر، بحث دیگری است.

4- مقام قضائی صالح (رئیس حوزه قضائی یا دادگاه مرجوع الیه) بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی، دستور تخلیه را صادر خواهند کرد (به مواد 3 و 4 آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه فرمایید).   گرچه ماده (4) آیین نامه مذکور، فقط از رئیس حوزه قضائی نام برده است، ولی به نظر می رسد که در غیاب رئیس حوزه قضائی، معاون وی که در واقع، قائم مقام رئیس حوزه است، می تواند دستور تخلیه را صادر نماید.  ماده (219) قانون مدنی، می گوید « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الااتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود»  در این ماده منظور از قائم مقام، وارث + موصی له + طلبکار + و منتقل الیه می باشد.  بر افراد مذکور که عنوان «قائم مقام قانونی» دارند، می توان معاون رئیس اداره را نیز افزود. بدیهی است که قائم مقام قانونی با نمایندگان قانونی یا قضائی نظیر ولی + وصی + قیم + ناظر، امین، و یا نمایندگان قراردادی مانند وکلا تفاوت دارد.

ماده (4):  1- چنانچه موجر، مبلغی تحت عنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، و یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور می باشد.  2- چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره، و یا عدم پرداخت مال الاجاره ازناحیه مستأجر باشد و یا مستأجر بابت قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفی مدیون باشد، موجر می تواند وجه یا سند مذکور را بابت هزینه های مذکور به دایره اجرای ثبت یا اجرای احکام مدنی تسلیم کند و جهت اثبات ادعای خود، دادخواست لازم را به دادگاه ذیصلاح تقدیم کند.آنچه از مفاد ماده(4) قانون سال 1376 مستفاد می گردد، آن است که وجوه مذکور یا سند تعهدآور، ارتباطی با حق سرقفلی که در ماده (6) قانون مورد بحث قرار گرفته است، ندارند.  3- اقدامات فوق در صورتی مورد عمل قرار می گیرند که پرداخت وجه از طرف مستأجر به موجر یا تسلیم سند تعهدآور، در سند رسمی یا عادی اجاره قید شده باشد و یا از طرف موجر نزد مقام قضائی یا دادگاه مرجوع الیه عنوان گردد.

البته امکان دارد که تأدیه وجه یا تسلیم سند تعهدآور از طرف مستأجر به موجر، در قرارداد اجاره درج نشده باشد یا از طرف موجر اعلام و عنوان نگردد، ولی مستأجر مدعی پرداخت وجه یا ارائه سند تعهدآور به موجر باشد؛ لذا مستأجر جهت اثبات ادعای خود و احقاق حق می تواند طبق ماده (5) قانون سال 1376 که در ذیل آمده است، اقدام کند؛ ولی هرگونه اقدام یا ادعای حقی از طرف مستأجر نمی تواند مانع اجرای دستور تخلیه گردد، زیرا آنچه به عنوان یکی از محورهای اساسی در قانون سال76 مورد لحاظ قرار گرفته، «تخلیه ظرف یک هفته» می باشد.

ماده (5): «چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کرده، پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می شود». دادگاه صالح دراین باب راباید دادگاه محل وقوع ملک دانست.

اشکالات و ابهامات حقوقی: آنچه از مواد مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 استنباط می شود، آن است که موجر در پایان مدت قرارداد، می تواند باارائه قرارداد اجاره و یک تقاضانامه به مقام قضائی صالح یا دایره اجرای ثبت، تقاضای تخلیه کند و مقام مربوط نیز دستور تخلیه را ظرف یک هفته، خواهد داد و همان طوری که قبلا نیز اشاره گردید، این مسأله، یکی از محورهای اساسی قانون سال1376 می باشد. اما ماده ی 18 آیین نامه ی قانون سال ،1376 موردی را ذکر می کند که تخلیه نمی تواند ظرف یک هفته صورت پذیرد و اعمال این محور اساسی با مانع برخورد می کند. این جانب اساسا معتقدم که حکم مندرج در ماده(18) آیین نامه، بایستی در متن قانون روابط موجر و مستأجر 1376 درج می شد، نه در آیین نامه؛ زیرا این حکم یک امر قانونگذاری است و در صلاحیت قوه مجریه که آیین نامه را تنظیم کرده است، نمی باشد.

به هر صورت، ماده(18) آیین نامه می گوید: «در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می کند. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد؛ مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرائی تخلیه را صادر خواهد کرد». بدین ترتیب، مستأجر به طور غیر مستقیم می تواند در دو مورد، مانع اجرای تخلیه ظرف یک هفته بشود:

اول اینکه؛ مدعی عدم اصالت قرارداد اجاره باشد؛ دوم اینکه؛ مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد.

سرقفلی در قانون سال 1376: دومین محور اساسی در قانون سال ،1376 مسأله تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی به مستأجر هنگام تخلیه است که بظاهر یک بدعتگذاری می باشد. در قانون سال،1356 در روابط موجر و مستأجر مربوط به اماکن تجاری، مستأجر هنگام تخلیه سرقفلی را به نرخ عادله روز، از موجر دریافت می کند، اعم از آنکه هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا نداده باشد. در قانون سال،1356 هر گاه مستأجر مقصر یا متخلف قلمداد گردد(مانند ارتکاب تعدی و تفریط یا تغییر شغل و یا عدم تأدیه ی اجاره بها در موعد مقرر) از دریافت سرقفلی محروم می شود. ولی در قانون سال ،1376 احکام و مقررات دیگری پایه گذاری شده است که اینک به تشریح آن می پردازیم.

ماده ی(6): ماده  (14) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره، مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری مسکونی و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند؛ تصریح کنند، که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم کنند».

بدین ترتیب، اولین قید در تنظیم یک قرارداد اجاره، آن است که روشن گردد:  سند اجاره مسکونی است یا تجاری؟ و اگر تجاری است، سرقفلی به موجر داده شده یا خیر؟ لازم است که یادآوری کنم، اساسا تأدیه سرقفلی به موجر باید از تاریخ 2/7/76 به بعد باشد. همچنین، انتقال سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر لاحق نیز باید از تاریخ 2/7/76 باشد تا مورد حکم دادگاه قرارگیرد(به بند «2» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه و استناد کنید).

احکام مندرج در ماده (6) و تبصره های آن را، به شرح زیر می توان استخراج کرد:

1- هنگام انعقاد عقد اجاره، موجر می تواند از مستأجر سرقفلی بگیرد یا از گرفتن سرقفلی امتناع کند.

2- در پایان مدت قرارداد؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد، هنگام تخلیه به مستأجر سرقفلی نمی پردازد و برعکس؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، باید به مستأجر سرقفلی را به نرخ عادله روز بپردازد.

3- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذارکند (مشروط بر آنکه حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد)؛ پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر نیز حق دریافت سرقفلی را از موجر ندارد (تبصره «1» از ماده (6) قانون).

4- ملاحظه می شود که تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی میان موجر و مستأجر، اساسا ربطی به ودیعه تضمین، قرض الحسنه و سند تعهدآور ندارد. این گونه وجوه یا ازبابت تضمین تخلیه گرفته می شود و یا از بابت جبران خسارتهای وارد آمده به عین مستأجره از طرف مستأجر.

5- از مفهوم مخالف تبصره «1» ماده (6) استنباط می گردد؛ چنانچه مالک سرقفلی گرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار کند؛ پس از پایان مدت اجاره، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی را خواهد داشت (به شرطی که حق انتقال به غیر سلب نشده باشد).

6- آنچه در بالا بیان گردید، بتمامی مربوط به (پایان مدت اجاره) است که مستأجر اول یا مستأجر دوم در ملک تجاری، تا خاتمه قرارداد، به کسب و کار مشغول بوده اند.

7- ماده (6) قانون روابط موجر و مستأجر، حکم جدیدی را ابداع نموده که خارج از اصول حاکم بر قانون سال 1376 می باشد که در ذیل، بدان اشاره می گردد:

در اثنای مدت اجاره:  حکم جدید در ماده (6) بدین شرح است: «...همچنین، مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد».

از حکم جدید، نتایج زیر به دست می آید: الف- مستأجر در اثنای مدت اجاره (یعنی مثلا از 5 سال مدت اجاره، 3 سال آن گذشته و 2 سال باقی مانده است)، برای واگذاری حق خود (یعنی2سال باقیمانده)، می تواند از موجر سرقفلی بگیرد. بظاهر، ماده حکایت از آن دارد، که مستأجر- اعم از آنکه سرقفلی به موجر داده باشد یا نداده باشد ـ با تخلیه در اثنای مدت، می تواند سرقفلی بگیرد. واژه «می تواند»، مبین این امر است که قانون به او «اختیار» داده است که به خاطر تخلیه در اثنای مدت، سرقفلی بگیرد و ربطی به توافق و یا تراضی با موجر ندارد.البته همان طوری که قبلا ذکر کردم، این حکم خارج از اصول است ولی به هر صورت نص قانون است و اجتهاد جایز نیست.

ب- در اثنای مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد، وی می تواند ملک را به مستأجر دیگر واگذار کرده، از او سرقفلی دریافت کند. بدیهی است که مستأجر دوم نیز در پایان مدت اجاره، با توجه به حکم مندرج در تبصره «1» از ماده (6)، نمی تواند از مالک سرقفلی بگیرد؛ یعنی مستأجر دوم، هم سرقفلی داده است و هم در خاتمه قرارداد، نمی تواند از کسی سرقفلی بگیرد (موجر از مستأجر اول و دوم سرقفلی نگرفته است). ج- این ابهامات و تناقضات، باعث شده است که این جانب، با توجه به مجموع مواد و مقررات، و به منظور ایجاد یک رویه قضائی واحد و مشابه، به جمع بندی و نتیجه گیری بپردازم که بعدا به صورت فرمول یا به صورت چند قاعده متوالی ذکر خواهد شد.

ماده (7):  ماده (7) که از ابهامات بسیاری زیادی برخوردار است، به شرح زیر می باشد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند؛ در این صورت، مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر، مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند. » ماده (15) آیین نامه قانون سال ،1376 برای رفع برخی ابهامات ماده (7) اضافه می کند:«اجرای مقررات ماده(7) قانون، ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشد که موجر هرساله مکلف به تمدید مدت اجاره، بدون افزایش اجاره بها می باشد».  متأسفانه ماده(15) آیین نامه، همان موارد ابهام را تکرار کرده است. نکات زیر در مورد ماده (7) قانون و ماده(15) آیین نامه درخور توجه است:

اول اینکه؛ حقوق مستأجره که می خواهد آنها را اسقاط کند، روشن نیست.  دوم اینکه؛ در ماده (7) قانون آمده: «...تا زمانی که عین مستأجری در تصرف مستأجر باشد...»، لذا واژه «تصرف» روشن نیست. قید یا عبارت «تا زمانی» مبهم است. و سوم اینکه؛ عبارت «هرساله» در متن ماده (7) نیز روشن نمی باشد که چه مدت است. نیز، اول: حقوق مستأجره را حداکثر به شرح زیر می توان تشریح کرد:

حق سکونت، اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد. حق کسب و کار، اگر مورد اجاره، تجاری باشد. حق گرفتن سرقفلی در پایان مدت قرارداد از موجر، در صورتی که سرقفلی پرداخته باشد. حق انتقال به غیر، اگر از او سلب حق نشده باشد. حق استرداد ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور؛ اگر در این زمینه چیزی به موجر داده باشد.

دوم- «چنانچه شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد»: این شرط به لحاظ آنکه از لحاظ مدت مجهول است، باطل می باشد. اگر منظور مدت قرارداد اجاره است، شرط و درج آن لزومی ندارد. بدیهی است، موجر طی مدت قرارداد، حق ندارد اجاره بها را افزایش دهد و یا تخلیه عین مستأجره را خواستار شود.

سوم - عبارت «هرساله» در ماده (15) آیین نامه؛ چون از لحاظ مدت مجهول است، درج چنین شرطی باطل می باشد و نمی تواند در دادگاه مورد استناد قرار گیرد.

چهارم- بدیهی است که پس از خاتمه مدت قرارداد، موجر یا مالک حق دارد افزایش اجاره بها و به تعبیر صحیح تر افزایش اجرت المثل را خواستار گردد (چون قراردادی وجود ندارد تا پایبند آن باشد) و همچنین، حق دارد که تخلیه عین مستأجره را از دادگاه بخواهد و پس از تخلیه، می تواند عین مستأجره را به هر شخص که مایل باشد، اجاره دهد و با استناد ماده (959) قانون مدنی، نمی توان این حق یا حقوق مدنی را از موجر سلب کرد و درج هرگونه شرطی به علت مغایرت با قانون، باطل است.

 ماده (8): متن ماده(8) بدین شرح است:«هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود که مالک، عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن رابه اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند».

اول اینکه، عبارت «هرساله»، عبارتی مجهول است؛ مدت آن باید معلوم باشد و لذا درج چنین شرطی از نظر دادگاه، قابل استناد نیست. درست به مثابه آن است که ما در عقد بیع، شرطی بدین شکل درج کنیم: «من این اتومبیل را به شما به مبلغ ده میلیون تومان فروختم، به شرط آنکه هر ساله حق انتقال به غیر را نداشته باشید و. . . » در تحدید تصرفات مالکانه خریدار، باید مدت معلوم را شرط نمود؛ مثلا نوشت که «به شرط آنکه به مدت ده یا دوازده سال، حق انتقال به غیر را نداشته باشید». دوم اینکه، قرارداد اجاره باید «مدت» داشته باشد و مدت آن نیز معلوم باشد. سوم اینکه، به استناد ماده (959) قانون مدنی، موجر یا مالک پس از خاتمه مدت قرارداد، به هر شخص که مایل باشد، می تواند عین مستأجره را اجاره دهد. چهارم اینکه، بدیهی است که در طی مدت قرارداد نیز، موجر نمی تواند عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره دهد و درج چنین شرطی، اساسا ضرورت ندارد.

و نتیجه آنکه:

در مورد ماده های (7) و (8) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376؛ به علت وجود ابهامات و شروط غیر متعارف؛ می توان گفت که بهتر است از طرف قوه مقننه مجددا بازنویسی و اصلاح شوند. این گونه شروط به علت مغایرت با اصول حقوقی حاکم برقراردادها و معاملات، وجهه قانونی ندارند.

ماده (9):  ماده (9) می گوید: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر، کلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفأ کرده باشد؛ هنگام تخلیه عین مستأجره، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت».

ماده (9)، سه حکم متفاوت را بدین شرح بیان می کند: حکم اول: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد، هنگام تخلیه عین مستأجره، مستأجر حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. این حکم مغایر با تبصره «2» از ماده (6) قانون است که می گوید: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند؛ هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد». «سرقفلی را به مستأجر منتقل کند»، یعنی از مستأجر سرقفلی گرفته باشد.
حکم دوم: چنانچه مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.این حکم صحیح بوده، و در انطباق با تبصره «1» از ماده (6) قانون می باشد.
حکم سوم: چنانچه مستأجر، کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد؛ هنگام تخلیه حق، دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

به نظر می رسد که مستأجر چنانچه کلیه حقوق ضمن عقد خود را، (که پیش از این بیان گردید)، استیفا کرده باشد؛ باز هم هنگام تخلیه (چنانچه به موجر سرقفلی پرداخته باشد)، می تواند به نرخ عادله روز مطالبه سرقفلی کند. البته شاید قانونگذار از عبارت «کلیه حقوق ضمن عقد برای مستأجر»، مفاهیم و نکات دیگری را استنباط کرده باشد که ظاهرا مفهوم نبوده است (در آیین نامه قانون سال 1376 نیز در این باره توضیحی داده نشده است). لذا در این صورت، بهتر است که مقام قانونگذاری صالح، «حقوق ضمن عقد مستأجر» را تفسیر کند.

ماده (10):  1- در صورت عدم توافق موجر و مستأجر نسبت به میزان سرقفلی، مسأله با نظر دادگاه تعیین می شود. 2- طبق تبصره ماده (10): «مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق، در روابط استیجاری ممنوع می باشد».  بدین ترتیب، وجوهی را که موجر به مستأجر در هنگام تخلیه عین مستأجره باید بپردازد، عبارتند از: سرقفلی؛ چنانچه موجر سرقفلی گرفته باشد.  ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، یا سند تعهدآور؛ چنانچه موجر، وجوه مذکور یا سند موصوف را دریافت کرده باشد. ملاحظه می گردد که این قانون، حقی را تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» به رسمیت نشناخته و آن را ممنوع اعلام کرده است. در نهایت می توان گفت که قانون سال ،1376 به بحث مربوط به اینکه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت تفاوت دارد یا خیر؟ پایان داده، هر دو را حقی واحد می شناسد. جمع بندی و نتیجه گیری در مورد سرقفلی و ایجاد رویه قضائی واحد: همان طوری که قبلا بیان شد؛ قانون روابط موجر و مستأجر دارای ابهاماتی است، بخصوص در زمینه تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی.در نتیجه، به منظور ایجاد یک رویه قضائی واحد و مشابه، و با توجه به جمیع مواد و مقررات در قانون سال 1376 و آیین نامه مربوط به آن؛ می توان نتایج زیر را استنتاج و استخراج کرد و درگاه ضرورت، مورد لحوق حکم قرار داد:

1- مدت در قرارداداجاره و شرایط ضمن عقد، باید مشخص و معلوم باشد. لذا عبارتهایی نظیر «هرساله» یا «تا زمانی که. . . » از نظر حقوقی، فاقد اعتبار می باشند.

2- در قرارداد اجاره، باید اعلام گردد که ملک تجاری است یا مسکونی.

3- چنانچه مورد اجاره تجاری است، در قرارداد اجاره باید قید گردد که موجر از مستأجر سرقفلی گرفته است یا خیر.

4- انتقال سرقفلی از مستأجر اول به مستأجر دوم، چنانچه قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون باشد، (2/7/1376) مشمول قانون سال 1376 نبوده، دادگاه با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 مسأله را مورد رسیدگی قرار می دهد.

5- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، به مستأجر به نرخ عادله روز سرقفلی می پردازد.

6- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، به مستأجر سرقفلی نمی پردازد.

7- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پایان مدت قرارداد، نمی تواند از موجر مطالبه سرقفلی کند.

8- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی گرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پایان مدت قرارداد، می تواند از موجر مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز کند.

9- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نکند؛ مستأجر برای واگذاری حق خود و تخلیه عین مستأجره، در طول مدت، می تواند از موجر مطالبه سرقفلی کند؛ اعم از آنکه به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد. (به نظر می رسد، حکم مندرج در ماده (6) قانون سال ،76 بر خلاف اصول حقوقی باشد).

10- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نکند و با این حال، مستأجر سرقفلی خود را به ثالثی (متصرف) منتقل نکند و از او سرقفلی بگیرد؛ در پایان مدت قرارداد، متصرف می تواند از موجر نصف سرقفلی را مطالبه کند؛ مشروط بر آنکه، در هنگام انعقاد عقد اجاره موجر ازمستأجر سرقفلی گرفته باشد.

(مستأجر، متخلف و مقصر قلمداد شده؛ با تنقیح مناط از قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 تبصره«1» ماده (19)، برای شخص متصرف که سرقفلی داده است، نصف سرقفلی در نظر گرفته می شود).

ماده (11): به استناد ماده (11) و بند «1» از ماده (2) آیین نامه مربوط؛ روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نمی باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال 1362 (در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد.

ماده (12): آیین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در تاریخ 19/2/1378 توسط هیأت وزیران تصویب و ابلاغ شده است.

ماده (13): بر اساس ماده (13)، «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود» در نتیجه، همه آنچه که همچنان معتبر می باشند، عبارتند از:

1- قانون مدنی (مبحث عقد اجاره ی املاک). 2- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. 3- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1362 برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. سایر قوانین و کلیه ماده واحده ها در روابط استیجاری، مانند خوابگاهها و اماکن دانشجویی و غیره، فاقد اعتبار می باشند.

ماده (13) : در قانون سال 1356 برای مستأجر در هنگام تخلیه، مهلتی تحت عنوان «عسر و حرج مستأجر»، از ده روز تا دو ماه در نظر گرفته شده است.در قانون سال 1362 نیز برای مستأجر، «عسر و حرج» در نظر گرفته شده، ولی مدت آن روشن نیست. رویه قضائی ما، معمولا یک نوبت به مدت 5 یا 6 ماه عسر و حرج می دهد.در قانون سال ،1376 مانند قانون مدنی، بحثی از عسر و حرج مستأجر به میان نیامده است. خلأ موجود را ماده (13) آیین نامه پر کرده است:

ماده (13)می گوید: «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دوایر اجرائی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه؛ مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید؛ مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضائی مربوط می تواند، با استهمال مستأجر برای یک نوبت، به مدت حداکثر یک ماه، موافقت کند».ظاهرا بهتر است در این ماده، ما از واژه های «استمهال» و «عسروحرج»، یک معنا را استنباط نماییم تا از هرگونه تعابیر و تفاسیر متناقض و احیانا تصمیمات متناقض جلوگیری کنیم.

ماده (16):

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد«حق انتقال به غیر» در اماکن تجاری، تقلیدی است از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356؛ بدین معنا که هرگاهحق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد و او بخواهد سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد، انتقال باید برای همان شغل باشد. بدیهی است که در صورت عدم رعایت شرط مذکور از طرف مستأجر اول یا دوم، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستأجره را پیدا می کند. در قانون سال ،1356 در حالت فوق، مستأجر به علت ارتکاب «تقصیر»، یعنی عدم رعایت همان شغل یا شغل مشابه، از دریافت سرقفلی هنگام تخلیه محروم می گردد. ولی در قانون سال ،1376 چون در این زمینه نص خاصی وجود ندارد؛ لذا چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، به موجر سرقفلی داده باشد، پس از صدور حکم تخلیه و ضمن اجرای حکم، از موجر سرقفلی دریافت می کند.

* این مطالب در دوره آموزش ضمن خدمت دادگستری استان تهران ارائه شده است.
منبع:http://www.ghazavat.com/ghazavat.com/ghezavat9/Article.htm

محمدحسنی
وبلاگ حقوقی محمدحسنی درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید- آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 --تلفن تماس تهران: 66342315
نویسندگان وبلاگ:
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :